- Bất động sản Tây Nam bộ cất cánh cùng tiến độ hạ tầng giao thông
- Định giá Bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường
Giấy tờ để xác lập tài sản BĐS của cá nhân và tổ chức ở Việt Nam có tên là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, người đầu tư BĐS thường ít khi chú ý đến “quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (ngoại trừ nhà chung cư) và ít có khả năng đánh giá đúng giá trị những tài sản này.
PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, ĐH Tài chính - Marketing, TP. HCM có những phân tích, chia sẻ rõ hơn về tầm quan trọng của việc định giá tài sản trên đất.
 |
PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc phát biểu trong một sự kiện của Trung tâm Phát triển Bất động sản (RED) tổ chức tháng 5/2023
Theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, khi định giá bất động sản, người đầu tư BĐS cần phải chia 2 mảng vấn đề: 1/ Quyền sở hữu nhà ở; 2/ Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc định giá nhà ở, công trình trên đất có thể nhờ sự giúp đỡ của các kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, kết hợp kinh nghiệm định giá có được trong suốt quá trình hoạt động của người đầu tư BĐS. Tuy nhiên, không nên đánh đồng nhà ở là loại tài sản luôn gắn liền với đất. Nói cách khác, nhà ở bao gồm 2 loại: gắn liền với đất và nhà ở di động. Vì vậy quyền sở hữu nhà ở bao gồm cả 2 loại trên.
Nhà ở gắn liền với đất đai mặc nhiên được coi là BĐS. Còn nhà ở di động chỉ được coi là tài sản mà không gắn liền với đất đai. Ngày nay, nhu cầu xã hội, công nghệ phát triển nên cần có những quy định pháp luật công nhận và quản lý loại nhà ở di động này. Tuy nhiên những giá trị là tài sản hữu hình và vô hình gắn liền với tài sản gắn liền với đất đai mới là vấn đề phức tạp cần quan tâm và cần đánh giá, định giá đúng và toàn diện.
Vẫn theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Về cây cối cảnh quan gắn liền với đất đai, là những tài sản “có vẻ” bình thường, hiện diện khắp nơi nhưng hình như lại “vô hình” trong mắt những người đầu tư BĐS bấy lâu nay. Những tài sản khác sẽ trao đổi vào một dịp khác.
Nói về tài sản hữu hình, đại diện lớn nhất chính là cây cối có giá trị lớn gắn liền với đất đai. Dù là tài sản hữu hình nhưng cây cối lâu năm thường xuyên gắn với những giá trị vô hình như kỷ niệm, câu truyện, truyền thuyết, lịch sử,… gắn với đời sống muôn mặt của xã hội. Loại trừ những cơn sốt ảo về cây như Lộc vừng, Sanh - Si, đôi khi là cây Sưa… cây cối thực sự có giá trị lớn về bóng mát, cảm xúc, che chắn bảo vệ, chim chóc, hoa trái… và gỗ. Càng đi sâu vào thế giới cây lâu năm, lại là cây quý, gỗ quý, càng có khả năng đánh giá đúng về giá trị cây. Đồng thời có khả năng chủ động tạo lập giá trị rất lớn, có thể làm những người đầu tư BĐS đi từ bất ngờ này đến bất ngờ khác.
Để định giá đúng Giá cả - Giá trị thị trường - Giá trị của cây cối, cần mở rộng phạm vi đánh giá và để ý đến xu thế (có thể là chưa bắt đầu) ở Việt Nam và trên thế giới. Ví dụ như: sẽ là rất sai lầm nếu không xem xét khả năng thu nạp Carbon của rừng cây, đánh giá và dự báo khả năng tạo thu nhập từ tín chỉ carbon của chúng. Đi sâu để tìm hiểu về giá cả tín chỉ carbon trên thế giới có thể làm chúng ta ngỡ ngàng vì thu nhập lớn từ việc này. Vì vậy, tiêu chí hiệu quả trong hình thành tín chỉ carbon cũng là tiêu chí quan trọng trong một số trường hợp định giá cây cối như là tài sản gắn liền với đất đai.
Bên cạnh đó, khả năng nhân giống thông qua thu hạt của cây, khả năng tạo môi trường cho các loài cây khác hay cho trái để nuôi sống chim chóc, thú, bọ, côn trùng, khả năng giữ nước và cải tạo đất … cũng cần được xem xét trong giá trị tổng thể của cây cối.
Phần lớn người đầu tư xuất thân từ nông thôn, tuổi thơ gắn với ruộng đồng vườn tược. Ký ức, cảm xúc trong họ “thấm đẫm” cây cối nhưng chỉ ở quy mô gia đình, làng xóm với một vài chục cây ăn trái. Vì vậy họ thường đánh giá giá trị cây cối không cao. Giá trị cảm nhận vô thức triệt tiêu tư duy ý thức. Tuy nhiên, với quy mô lớn, đầu tư bài bản chuyên nghiệp, giá trị tổng thể có được từ cây cối, cảnh quan là đặc biệt lớn đúng như câu tục ngữ “Một cây làm chẳng nên non, ba cây chụm lại nên hòn núi cao”.
PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc cho răng, từ góc nhìn của người đầu tư phát triển BĐS, kết hợp với khả năng tạo lập hệ thống cây cảnh quan, cây lâm nghiệp lâu năm, người đầu tư BĐS có thể chủ động trong bảo vệ và gìn giữ đất đai theo nghĩa đen và cả nghĩa bóng (Chủ yếu là đất nông nghiệp). Vị thế là người chủ của mảnh đất có thể bị đe doạ, nhưng vị thế là chủ tài sản trên đất, gắn liền với đất đai luôn được bảo vệ. Cây cối lâu năm, hơn thế nữa nếu thuộc nhóm gỗ quý, sẽ là lá chắn, công cụ tuyệt vời để gìn giữ đất đai. Từ lâu tôi đã xem việc trồng một cánh rừng không phải là công việc nhà nông hay lâm nghiệp, mà đó chính là một dự án BĐS, tạo lập BĐS...
Toàn bộ các kiến thức về định giá tài sản gắn liền với đất sẽ có trong chương trình đào tạo: “Định giá bất động sản cho các hoạt động đầu tư” được Trung tâm Phát triển Bất động sản (RED) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức vào 2 ngày 27 - 28/7/2023 tới đây tại Cung Triển lãm Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng Quốc gia, số 1 P. Đỗ Đức Dục, Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
