- Chi tiết giá đất của một số tuyến đường mới được điều chỉnh ở Hà Nội
- Chuyên gia: Không nên bỏ phương pháp “thặng dư” trong định giá đất
Phương pháp xác định giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến việc quyết định giá đất. Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định rõ ràng và cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, đồng thời, sửa đổi phương pháp xác định giá đất để điều chỉnh giá đất tiệm cận giá trên thị trường (thông qua các các giao dịch mua bán bất động sản…).
Theo Dự thảo, các phương pháp xác định giá đất gồm:
Phương pháp so sánh: Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc điều chỉnh mức giá thực hiện thông qua phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Công thức: Giá đất của thửa đất so sánh = (Giá trị của thửa đất so sánh - Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất) / Diện tích thửa đất so sánh (Hiện việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi… của thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường…Từ đó, xác định giá của thửa đất cần định giá).
Phương pháp thu nhập: Được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của 3 năm liền kề trước thời điểm định giá.
Công thức: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá/ Diện tích thửa đất cần định giá.
(Hiện nay, định giá đất bằng phương pháp thu nhập được tính bằng mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất chia lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng).
 |
Phương pháp xác định giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất |
Phương pháp thặng dư: Lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất.
Công thức: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá/ Diện tích thửa đất cần định giá.
(hiện phương pháp thặng dư để định giá đất với đất có tiềm năng phát triển để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản).
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong đó hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
(hiện không có quy định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất thông qua so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường).
Ngoài phương pháp định giá đất, dự thảo còn đề xuất quy định hướng dẫn áp dụng phương pháp định giá đất, sửa điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất, sửa quy định xác định giá đất bổ sung thêm quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất đối với mỗi phương pháp cụ thể…
