- Chưa thể cưỡng chế quỹ bảo trì chủ đầu tư chung cư Hòa Bình Green City
- Kiểm tra việc quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố
- Dự án Athena Pháp Vân chưa đủ điều kiện bán, chủ đầu tư đã ký hợp đồng với khách hàng
Sáng 10/11, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn chủ trì Đoàn kiểm tra công tác quản lý Nhà nước trong việc vận hành, sử dụng chung cư trên địa bàn quận Hai Bà Trưng.
Sau quận Hai Bà Trưng, trong thời gian tới, Đoàn kiểm tra sẽ tiếp tục kiểm tra trên địa bàn các quận Hà Đông, Hoàng Mai, Thanh Xuân và Đống Đa.
Loạt dự án của các “ông lớn” lọt danh sách đen
Báo cáo Đoàn kiểm tra, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Phó Chủ tịch UBND quận Hai Bà Trưng cho biết, địa bàn quận Hai Bà Trưng có 32 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng với tổng số 16.374 căn hộ. Trong đó, chung cư thương mại là 15.878 căn, chung cư tái định cư là 328 căn và nhà ở xã hội là 168 căn.
Có 24 nhà chung cư thương mại và 1 nhà ở xã hội và 2 nhà tái định cư đưa vào sử dụng từ khi có Luật Nhà ở có hiệu lực.
Đến thời điểm hiện tại, đã thành lập Ban quản trị (BQT) tại 22 nhà chung cư, còn lại 5 nhà chung cư chưa thành lập được BQT như chung chung cư số 1 Lương Yên, chung cư 378 Minh Khai (Green Pearl- CĐT là Công ty CP Phát triển nhà) và chung cư 129 Trương Định (Trương Định Complex- CĐT Công ty CP Đồng Tháp), 201 Minh Khai (Hinode City- CĐT Tổng công ty CP Thương mại xây dựng Vietracimex).
Trong đó, chung 129 Trương Định chưa đủ điều kiện để thành lập BQT, số 1 Lương Yên - tòa nhà Kim khí Thăng Long có đặc thù hơn 30 hộ dân nên tâm lý không muốn lập BQT; 3 chung cư còn lại chưa đạt được sự đồng thuận giữa chủ đầu tư và đại diện cư dân trong việc thành lập.
Ngoài ra, hiện còn một số tranh chấp liên quan đến phân định diện tích chung-riêng tại các dự án như 125 Minh Khai (Sky Light- CĐT Tổng công ty Cơ khí xây dựng Coma)...
Đáng nói, trong số 27 tòa nhà chung cư trên địa bàn quận (đưa vào sử dụng khi Luật Nhà ở có hiệu lực) mới có 11 chung cư bàn giao toàn bộ 2% quỹ bảo trì cho BQT, còn lại, có 16 nhà đầu tư chưa bàn giao hoặc bàn giao chưa đầy đủ cho BQT quản lý sử dụng do một số nguyên nhân như: CĐT gặp khó khăn chây ỳ không quyết toán quỹ bảo trì, BQT chưa được thành lập hoặc mới thành lập.
Cũng theo UBND quận Hai Bà Trưng, hiện trên địa bàn quận có 11 nhà chung cư cơ bản ổn định và 21 nhà chung cư tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp mâu thuẫn, trong đó có 7 chung cư hiện đang có tranh chấp cao phải tăng cường quan tâm như: 125 Minh Khai (Sky Light- CĐT Tổng công ty Cơ khí xây dựng Coma), 250 Minh Khai (Thăng Long Garden- CĐT- Công ty CP May Thăng Long), 310 Minh Khai (CĐT- Công ty CP Xây dựng số 3), 505 Minh Khai (Hòa Bình Green City- CĐT Công ty TNHH Hòa Bình), 27 Lạc Trung (CĐT-Công ty CP Phát triển thương mại Hà Nội), 229 Phố Vọng (CĐT- Công ty TNHH MTV Thương mại), 378 Minh Khai (Green Pearl- CĐT Công ty CP Phát triển nhà), (Hinode City- CĐT Tổng công ty CP Thương mại xây dựng Vietracimex).
 |
Chung cư Green Pearl tại 378 Minh Khai được liệt vào chung cư đang có tranh chấp cao độ, nguy cơ mất an ninh trật tự |
Khởi nguồn tranh chấp do chủ đầu tư vi phạm
Theo đánh giá của quận Hai Bà Trưng, các tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị, cư dân là tranh chấp dân sự giữa người bán và người mua nhưng các bên không chịu thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện ra tòa. Cư dân là khách mua nhưng chưa tìm hiểu kỹ về năng lực của CĐT, pháp lý của dự án, không đọc kỹ hợp đồng mua bán.
Còn CĐT thì quảng cáo dự án cung cấp thông tin không rõ ràng, gây hiểu nhầm cho khách hàng khi mua. Khi xảy ra tranh chấp, cư dân tìm cách gây áp lực bằng các hành vi căng băng rôn, khẩu hiệu, gây rối trật tự an ninh.
Mâu thuẫn, tranh chấp trong khu nhà chung cư thường bắt nguồn từ khi CĐT thực hiện dự án có vi phạm về trật tự xây dựng dẫn đến các tồn tại không thể giải quyết được khi đã có cư dân vào ở. Nhiều căn hộ không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu do vi phạm về trật tự xây dựng của CĐT, vi phạm quy hoạch, dự án không đảm bảo hạ tầng nhưng lại được nghiệm thu đưa vào sử dụng dự án thiếu chỗ để xe, không có đường vào….gây bức xúc trong cư dân.
Tại một số dự án, CĐT đã khắc phục chấp hành nộp phạt vi phạm hành chính về xây dựng nhưng không thể, không thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả như xây vượt tầng, thay đổi công năng thành căn hộ… Do vậy, cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ và có chế tài xử phạt đủ mạnh để CĐT khi thực hiện dự án không thể và không dám vi phạm về trật tự xây dựng.
Xem xét xử lý hình sự chủ đầu tư vi phạm
Để kịp thời tháo gỡ khó khăn, hạn chế mất an ninh trật tự tại các dự án nhà chung cư trên địa bàn quận nói riêng và trên địa bàn TP nói chung, quận Hai Bà Trưng kiến nghị xem xét bổ sung quy định pháp luật cho phù hợp với thực tế.
Như, phải gắn trách nhiệm lâu dài của CĐT trong việc thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư sau khi bàn giao căn hộ cho cư dân vì việc giao trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư cho BQT như hiện nay phát sinh nhiều phức tạp.
Các CĐT khi bàn giao căn hộ cho cư dân phải thông báo cho chính quyền và cơ quan quản lý Nhà nước địa phương; phải cung cấp thông tin, hồ sơ bản vẽ, báo cáo về công tác quản lý, sử dụng vận hành chung cư cho chính quyền và cơ quan quản lý Nhà nước địa phương.
Đặc biệt, cần tăng nặng mức xử phạt đối với CĐT, kể cả xử lý hình sự để CĐT không dám vi phạm, xem xét hình thức xử phạt với BQT vi phạm phù hợp với thực tế và tầm quan trọng.
Sở Xây dựng cần tăng cường kiểm tra, yêu cầu các CĐT phải đưa tiền quỹ bảo trì của cư dân vào một tài khoản đóng kín tại ngân hàng chỉ để bàn giao cho BQT và tuyệt đối không được phép chi khi chưa thành lập BQT để việc bàn giao được nhanh chóng thuận lợi. Đồng thời, phòng tránh trường hợp CĐT khó khăn, phá sản dẫn đến không còn quỹ bảo trì.
Tại buổi kiểm tra, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn đánh giá cao công tác quản lý cũng như vào cuộc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc tại các dự án nhà chung cư trên địa bàn quận.
Dù vậy, Phó Chủ tịch UBND TP cũng cho rằng, tiến độ triển khai NQ số 26-NQ-/TU ngày 28/6/2019 của Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội về “Tăng cường sự lãnh đạo của cấp ủy Đảng, nâng cao hiệu lực hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước đối với việc vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP” còn chậm. Dù Ban Thường vụ Thành ủy đã có Nghị quyết từ tháng 8/2019 nhưng đến tháng 8/2022, TP mới có quyết định thành lập Đoàn kiểm tra việc triển khai thực hiện. Các Sở, ngành cũng như quận, huyện, thị xã cũng mới đang rục rịch triển khai.
Theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, TP Hà Nội có khoảng 1.100 nhà chung cư, phần lớn trong số này tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự do mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân mua nhà, nếu không sớm xử lý thì sẽ rất phức tạp, nhiều tình huống phát sinh khó lường.
Phó Chủ tịch UBND TP cũng đồng tình với một số kiến nghị của quận Hai Bà Trưng về việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà chung cư như chủ đầu tư phải có trách nhiệm lâu dài với sản phẩm của mình hay Ban Quản trị tòa nhà sẽ phải chịu sự quản lý của chính quyền sở tại… Đồng thời, lãnh đạo UBND TP Hà Nội cũng đồng tình về việc tìm giải pháp tháo gỡ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các cư dân tại các dự án có vi phạm nhưng đã khắc phục…
