Thủ tục mua bán bất động sản do ngân hàng phát mãi và những rủi ro cần lưu ý

  • 29/11/2021 06:29
  • 0 bình luận
  • In bài
ANTD.VN - Bạn đọc hỏi: Xin hỏi luật sư, trình tự, thủ tục mua bán tài sản do ngân hàng phát mãi như thế nào? Làm thế nào để tránh rủi ro vì đã có trường hợp mua bất động sản do ngân hàng phát mãi, nhưng chủ nhà không chịu bàn giao nhà đất. Khi gửi đơn đến cơ quan công an thì được hướng dẫn gửi đến tòa. Trong trường hợp này, trách nhiệm giải quyết thuộc ngân hàng hay người mua nhà đất phải tự lo xử lý? Hoàng Văn Quân (Hà Nội)

Luật sư trả lời:

Thủ tục mua bán bất động sản do ngân hàng phát mãi và những rủi ro cần lưu ý ảnh 1

Luật sư Đặng Văn Sơn (Văn phòng Luật sư Đặng Sơn và Cộng sự . Số 31, ngõ 192, đường Tam Trinh, Hà Nội)

Thời gian qua, tình hình kinh tế có nhiều biến động phức tạp, tác động đến tất cả các thành phần kinh tế, việc không ít cá nhân, tổ chức khi vay vốn làm ăn phải thế chấp tài sản cho ngân hàng và sau đó không có khả năng thanh khoản, dẫn đến ngân hàng phải thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ đã xảy ra. Phát mãi tài sản là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho vay vốn công bố, rao bán tài sản bảo đảm của bên vay công khai theo luật định. Mục đích là để thanh toán khoản nợ mà bên vay không có khả năng chi trả cho ngân hàng. Trong các hợp đồng thế chấp, ngân hàng và bên thế chấp sẽ thỏa thuận điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo. Cụ thể:

- Trường hợp bên vay vốn ngân hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mãi. Trường hợp bên thế chấp đồng thuận về việc này thì ngân hàng có quyền tiếp quản tài sản, tiến hành thủ tục phát mãi, đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Một số ngân hàng chọn phương án khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi chủ sở hữu không tự nguyện bàn giao tài sản.

- Khi người thế chấp tài sản là bất động sản có thể bị xử lý thông qua các phương thức theo quy định tại Điều 303 - Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu người thế chấp và ngân hàng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp khi ký hợp đồng thì ngân hàng có thể xử lý tài sản theo một trong các phương thức: Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bán đấu giá tài sản hoặc phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Bán đấu giá tài sản thế chấp là phương thức xử lý tài sản được đánh giá tối ưu, được nhiều ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ. Còn mua tài sản phát mãi của ngân hàng là mua tài sản đã thế chấp và bị bên nhận thế chấp tịch thu, rao bán để thu hồi nợ do người vay vốn không đủ khả năng thanh toán nợ ngân hàng.

Thủ tục mua bán bất động sản do ngân hàng phát mãi và những rủi ro cần lưu ý ảnh 2

Khi mua nhà đất phát mãi từ các ngân hàng thương mại, người mua cần tìm hiểu kỹ về tính pháp lý để tránh rủi ro phát sinh trong và sau khi đấu giá (Ảnh minh họa)

Về thủ tục mua tài sản phát mãi của ngân hàng gồm: Ngân hàng thông báo phát mãi tài sản; Định giá tài sản phát mãi; Bán tài sản (nhà đất); Thanh toán các khoản tiền sau khi phát mãi nhà đất và chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản. Theo đó, sau khi bán đấu giá tài sản phát mãi thành công, các bên cần tiến hành chuyển đổi quyền sở hữu tài sản thế chấp bằng việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sang cho người thừa kế tài sản theo đúng luật định. Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà đất sẽ đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người sử dụng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật.

Quá trình mua bán tài sản phát mãi cần hết sức lưu ý vì việc này luôn ẩn chứa khá nhiều rủi ro. Bởi lẽ thủ tục phức tạp và mất nhiều thời gian, đặc biệt là khi người mua giao dịch việc mua tài sản bị tịch biên với chủ tài sản (con nợ) mà chỉ thông qua sự giới thiệu từ phía ngân hàng. Thứ hai là tài sản phát mãi có thể bị vướng tranh chấp do gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác hoặc nằm trong diện quy hoạch… khiến người mua tài sản phát mãi không thể sử dụng được. Và thứ ba là phải giải quyết mối quan hệ phức tạp giữa chủ sở hữu tài sản, ngân hàng và người mua. Ở đó, chủ nhà có thể không hợp tác khi bàn giao tài sản hoặc người bán “lật kèo” không chịu bàn giao tài sản, cho dù các bên đã hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất đấu giá.

Nhằm hạn chế rủi ro khi mua tài sản phát mãi, người mua không nên ham rẻ, vội vàng ra quyết định mà cần lưu ý một số vấn đề liên quan. Cụ thể là cần tìm hiểu kỹ các thông tin như: lý do bất động sản bị phát mãi, có nằm trong diện quy hoạch không, pháp lý có rõ ràng, chủ sở hữu có đồng ý bàn giao lại tài sản không... Những thông tin này nên được tìm hiểu từ các nguồn chính thống, đáng tin cậy như từ cơ quan quản lý bất động sản, phía ngân hàng, các công ty bất động sản, đơn vị môi giới uy tín.

Tiếp đến là khi mua nhà đất phát mãi từ các ngân hàng thương mại, người mua cần tìm hiểu kỹ về tính pháp lý để tránh rủi ro phát sinh trong và sau khi đấu giá. Trước hết, cần xác minh từ cơ quan thi hành án về việc chủ sở hữu có thực hiện nghĩa vụ gì khác sau khi đấu giá thành công nhà đất phát mãi. Bên cạnh đó, cần kiểm tra thủ tục định giá khi đưa tài sản vào đấu giá và quá trình làm thủ tục phát mãi nhà đất có đúng quy định của pháp luật hiện hành hay không. Bởi khi mua xong, nếu thủ tục rắc rối thì người mua sẽ chịu thiệt. Việc rao bán bất động sản phát mãi đòi hỏi các ngân hàng phải thực hiện đúng thủ tục, quy trình mà pháp luật quy định. Nếu ngân hàng tiến hành các bước không như pháp định thì các rủi ro sẽ xuất hiện ngay và người mua nhà phát mãi sẽ gặp khó khăn trong việc nhận được tài sản, sử dụng tài sản.

Sau cùng là để được bảo trợ về mặt pháp lý thì nên mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá uy tín. Mua bất động sản phát mãi từ các trung tâm này sẽ ít rủi ro hơn vì nhà đất tại đây đã được bảo trợ pháp lý. Theo quy định, khi bản án có hiệu lực pháp luật thì cơ quan thi hành án giao bất động sản cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ngân hàng. Khi đó, ngân hàng bán tài sản phát mãi đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý, đồng thời người mua nhà phát mãi cũng được bảo vệ quyền lợi khi phát sinh rủi ro.

Đối với trường hợp chủ nhà không chịu bàn giao nhà đất hay có bất kỳ tranh chấp nào khác sau khi mua tài sản phát mãi thì sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác và cơ quan toà án sẽ thụ lý giải quyết theo quy định chung.

Bạn đọc có nhu cầu được tư vấn pháp luật xin mời gửi thư đến tòa soạn, địa chỉ số 82 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội; hoặc gọi điện đến Đường dây nóng: (024)39426618; 0903289922; hoặc hòm thư điện tử: bandoc@anninhthudo.vn.

Tin cùng chuyên mục