- Lãi suất đang giảm trên diện rộng
- Ngân hàng rục rịch gỡ khó cho tín dụng bất động sản
- Giải pháp nào tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản?
Nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm
Dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững của Chính phủ có giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp cùng Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tài chính và Bộ Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu đề xuất và tổ chức triển khai thực hiện gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn.
Gói tín dụng này sẽ được cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn. Khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng sẽ được dành cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay ưu đãi. Khoảng 50% còn lại sẽ dành cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Đáng nói, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cũng đề xuất gói tín dụng khác lên tới 120.000 tỷ đồng từ nguồn lực của ngân hàng thương mại với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2 % lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Gói tín dụng này cũng sẽ dành cho các chủ đầu tư và người nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người thu nhập thấp.
Theo đại diện một ngân hàng thương mại nhà nước, các ngân hàng rất sẵn sàng và chắc chắn sẽ tham gia gói tín dụng này, tuy nhiên, thời điểm triển khai, tiêu chí vay và lãi suất ra sao thì vẫn đang đợi thêm các hướng dẫn từ Bộ Xây dựng và NHNN.
Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, gói 110.000 tỷ đồng sẽ phải nằm trong Đề án Tổng thể về phát triển nhà ở xã hội, do đó cần thời gian để triển khai, còn gói 120.000 tỷ đồng là chương trình cam kết của các ngân hàng thương mại với lãi suất ưu đãi. Cả hai gói tín dụng trên đều hướng đến đối tượng là dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
 |
Hai gói tín dụng bất động sản sắp tới sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội |
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cũng cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là sự chủ động của các ngân hàng thương mại và cũng định hướng rất rõ ràng là sẽ nhằm vào phân khúc thị trường đang khan nguồn cung trong khi nhu cầu lớn là nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, ông Hùng cho rằng, thời điểm này muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân phải có quỹ đất và quy hoạch đầy đủ hạ tầng. Chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ pháp lý. Nếu pháp lý vướng mắc ở đâu có thể tháo gỡ nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật.
Việc khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội cũng khiến nhiều người băn khoăn về sự lan tỏa của các gói tín dụng nhà ở xã hội. Nguyên nhân do quỹ đất khan hiếm, trong khi với các vướng mắc pháp lý, việc tháo gỡ không thể một sớm một chiều.
Thực tế, ngay cả các gói tín dụng hỗ trợ nhà ở hiện tại cũng vất vả giải ngân. Đơn cử như gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội 15.000 tỷ đồng (theo Nghị quyết 11/NQ-CP năm 2022) tại Ngân hàng Chính sách Xã hội đến nay cũng mới giải ngân được hơn 9.900 tỷ đồng. Nguyên nhân cũng do nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn ít, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch.
Do đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc đưa ra gói tín dụng ưu đãi chỉ là điều kiện cần, điều kiện đủ là phải tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, bao gồm cả thủ tục, giá nhà, tỷ suất lợi nhuận…
Lãi suất cho vay bất động sản chưa dễ giảm
Trong khi các gói tín dụng còn bó hẹp ở một số đối tượng nhất định, thì nhiều chuyên gia dự đoán mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản nói chung chưa dễ hạ nhiệt.
TS Cấn Văn Lực cho rằng hiện nay có 4 lý do chính khiến lãi suất tại Việt Nam cao hơn so với các nước khác, trong đó đáng lưu ý là rủi ro nền kinh tế, rủi ro doanh nghiệp, giao dịch ở Việt Nam rất cao. "Việt Nam được thế giới xếp vào mức độ rủi ro là đầu cơ chứ không phải đầu tư", ông nói.
Thứ hai là lạm phát. Lạm phát tại Việt Nam trong năm nay có thể thấp hơn thế giới một chút, tuy nhiên thông thường lạm phát ở Việt Nam vẫn luôn cao so với thế giới.
Bên cạnh đó, chi phí giao dịch toàn bộ nền kinh tế Việt Nam là rất cao, điều này đã đội giá lên rất lớn, điển hình rõ nhất đó là chi phí khi mua bất động sản.
Cuối cùng là lãi suất gửi tiền đang rất cao, kéo theo lãi vay tăng cao. NHNN vẫn muốn người dân nhận lãi suất dương, tức mức lãi gửi ngân hàng luôn nằm trên mức kỳ vọng lạm phát tại Việt Nam.
Do đó, ông cho rằng khách hàng vay không nên so sánh lãi suất tại Việt Nam với các nước khác bởi có nhiều yếu tố không giống nhau.
Đối với lãi suất cho vay bất động sản, theo phân nhóm rủi ro từ NHNN đối với các khoản vay, việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải chịu sự rủi ro 200%, gấp đôi so với những lĩnh vực khác. Do đó, TS Cấn Văn Lực đề nghị NHNN cần phân nhóm chỉ số rủi ro theo phân khúc bất động sản. Từ đó có thể hy vọng lãi suất vay ở các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ giảm nhẹ.
Về mặt bằng lãi suất nói chung, với động thái giảm lãi suất huy động từ các ngân hàng, ông dự báo năm nay lãi suất có thể sẽ giảm, tạo điều kiện cho khách vay.
