- Quá hạn sang tên 'sổ đỏ' sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất bị phạt bao nhiêu?
- Tháng 5-2023: Những chính sách nổi bật nào về đất đai, cấp ‘sổ đỏ’ sẽ có hiệu lực?
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu thiếu một trong 4 điều kiện trên thì người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp.
Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành cũng quy định 6 trường hợp không được thế chấp sổ đỏ, đó là: Đất không đủ điều kiện để thế chấp, người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, thế chấp sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng, đất của cơ sở tôn giáo, công đồng dân cư.
Về trường hợp người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất, Khoản 1 Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.
Về quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, Khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định: “Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”.
Trong đó, theo khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm việc thế chấp tài sản.
Như vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
 |
Pháp luật hiện hành quy định 6 trường hợp không được thế chấp sổ đỏ |
Với trường hợp thế chấp sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định khi thế chấp trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp. Nếu người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.
Về đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng, theo khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai 2013, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp sổ đỏ.
Với đất của cơ sở tôn giáo, công đồng dân cư, khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2013 nêu rõ, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, đối với đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì cũng không được thế chấp.
