- Hưng Yên: Thị trường bất động sản tăng “nóng” bất thường, nghiêm cấm “thổi” giá, “bán lúa non”
- Phạt tới 250 triệu đồng "cò" đất nói sai thông tin về nhà đất
Điều 60 của Dự thảo quy định về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án.
Theo phương án 1, chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Với phương án 2, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
 |
Thời gian qua, hoạt động môi giới, chuyển nhượng bất động sản diễn ra khá phức tạp |
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Lê Hồng Vân - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, việc bắt buộc một số bất động sản "nhạy cảm" phải được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là cần thiết nhằm siết chặt việc quản lý, song có thể tạo nên các rào cản trong việc kinh doanh bất động sản của người dân.
Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định, mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.
Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định này vì không phù hợp, thống nhất với hệ thống pháp luật và có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho sàn giao dịch BĐS, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư dự án. Nay nếu lại quy định lại thì chẳng khác nào mang tính thụt lùi.
Không chỉ có vậy, quy định này còn khiến sàn giao dịch BĐS không góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng được trao đặc quyền bán sản phẩm. Trong khi đó, chủ đầu tư lại bị tước bỏ quyền tự do tự chủ kinh doanh, đã được quy định tại Điều 7 Luật DN 2020.
Trong khi đó, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào. Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch đây chính là hành động gây khó khăn các chủ đầu tư. Điều này chưa phù hợp với quy định của BLDS 2015.
“Thời gian qua có không ít công ty bất động sản lừa đảo nhà đầu tư. Do đó, việc buộc các doanh nghiệp kinh doanh qua sàn sẽ sàng lọc được các bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, minh bạch thông tin và bảo vệ quyền lợi cho các nhà đầu tư.
Song các chủ thể phải tự chịu trách nhiệm về hành vi của mình trước pháp luật. Nếu cá nhân tổ chức có hành vi đưa ra thông tin gian dối để chiếm đoạt bất hợp pháp tiền của các nhà đầu tư sẽ bị xử lý theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP và BLHS 2015. Do đó, không cần thiết phải tạo thêm các thủ tục hành chính khác để quản lý thị trường bất động sản” - Luật sư Hồng Vân nhận định.
Mặt khác, trong kinh doanh, cần phải tuân thủ quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị và quy luật cung cầu. Nếu nhà đầu tư thấy cần thiết phải giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì họ sẽ lựa chọn giao dịch qua sàn và ngược lại.
“Quan trọng nhất là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch BĐS là kết nối bên bán với bên mua. Nếu bắt buộc giao dịch qua sàn BĐS, thì các sàn và môi giới BĐS bỗng nhiên được trao cho các đặc quyền. Do vậy, cần giữ nguyên quy định hiện tại, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, tạo cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản” - Luật sư Hồng Vân đề xuất.
