- Chỉ thu hồi đất làm dự án nhà ở thương mại khi là ‘dự án đầu tư xây dựng khu đô thị’
- Kỳ họp Quốc hội bất thường khai mạc sáng 15-1, Luật Đất đai còn 18 nội dung cần chỉnh lý
Thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai sửa đổi sáng 15/1, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất thì sẽ chính xác hơn. Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo.
Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu cho rằng nếu hàng năm xây dựng bảng giá đất một lần sẽ không thể làm được, nên áp dụng cho 5 năm. Nếu giá thị trường có biến động thì sẽ áp dụng hệ số K để điều chỉnh cho phù hợp.
"Nếu một năm làm bảng giá đất một lần thì phải có một tổ chuyên nghiên cứu thị trường để xây dựng bảng giá đất. Trong khi đó, việc ban hành một văn bản quy phạm pháp luật mất rất nhiều thời gian. Do vậy tôi đề nghị chỉ quy định 5 năm một lần", đại biểu nhấn mạnh.
 |
Đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn Quảng Trị) phát biểu |
Đồng tình với ý kiến của đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) về phương pháp thặng dư, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) cho rằng, tại điểm c, khoản 5, điều 158 dự thảo luật quy định phương pháp thặng dư (phương pháp định giá đất) được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đại biểu kiến nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất. Bởi kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính nên mức độ tin cậy không cao đối với những khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm chi phí ước tính.
Bên cạnh đó, theo đại biểu, mặc dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào là tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái hoặc gặp các yếu tố bất lợi.
 |
Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) thảo luận |
Đại biểu dẫn chứng, hiện nay thị trường các dự án bất động sản gần như đóng băng vì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, bất lợi đối với nền kinh tế.
Cũng theo đại biểu, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây chính là nguyên nhân gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua.
"Trong bối cảnh chưa hoàn thiện về cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường, quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch thì việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất cũng cần thiết", đại biểu nói và cho biết, trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp này thì cần có van, khóa để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất.
