- Thanh tra Ngân hàng Nhà nước: Không có ngân hàng nào cho vay đấu giá đất Thủ Thiêm
- Tân Hoàng Minh sẽ có văn bản gửi TP.HCM về việc đơn phương bỏ cọc lô đất đấu giá Thủ Thiêm
- Tự ý bỏ cọc đất đấu giá, người mua có phải bồi thường?
Luật sư Lê Hồng Vân trả lời:
 |
Việc Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất ở Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng đã khiến các nhà đầu tư đã phải bỏ cuộc vì mức giá này quá cao, không phù hợp với đơn giá và tính khả thi của dự án. Nếu Tân Hoàng Minh thực sự bỏ cọc sẽ khiến ngân sách TP.HCM thất thu số tiền hàng chục nghìn tỷ đồng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà thành phố đã thực hiện trước đây trong bối cảnh ngân sách đang khó khăn.
Sự việc trên cũng tạo ra hệ lụy khi giá đất bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực ở thời điểm hiện tại sẽ ảnh hưởng xấu đến tính ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, gây bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng.
Đặc biệt, việc tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm và chấp nhận mất cọc của đơn vị trúng đấu giá không chỉ có lợi trực tiếp cho những tài sản nào đó của doanh nghiệp mà còn làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản TP.HCM, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Ngoài ra, không ít đơn vị khi tham gia đấu giá cố tình đẩy giá bất động sản lên cao để thực hiện định giá tài sản cao hơn nhằm rút tiền từ hệ thống ngân hàng. Vì ngân hàng cho vay cao hơn giá trị thực nên việc xử lý tài sản thế chấp bất động sản không dễ dàng khiến việc xử lý nợ xấu rơi vào bế tắc.
Thực tế, việc nhà đầu tư bỏ cọc sau khi đấu giá trúng thời gian qua không phải là chuyện hiếm gặp. Điều 48 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định, người trúng đấu giá có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.
Khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi cũng nêu rõ, trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
 |
Một số lô đất đã được đấu giá ở Thủ Thiêm |
Như vậy, đối chiếu các quy định trên, ngoài việc bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, nhà đầu tư còn mất khoản tiền đặt trước.
Về bản chất, việc đơn vị trúng đấu giá đất bỏ cọc, không tiếp tục nộp tiền để sở hữu mảnh đất đã trúng đấu giá là chấp nhận mất cọc để không phải thực hiện nghĩa vụ. Điều đáng nói là Luật Đấu giá tài sản 2016 không có chế tài xử lý đối với trường hợp bỏ cọc đấu giá nhiều lần mà chỉ quy định về thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá, thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá, giá khởi điểm, tiền mua hồ sơ, tiền đặt trước cũng như hình thức, phương thức đấu giá... nên dẫn đến tâm lý coi thường cơ hội tham gia đấu giá. Không ít nhà đầu tư đã tham gia đấu giá rồi trả giá vô tội vạ, đẩy giá đất lên cao sau đó “bỏ đất chạy lấy người”.
Do không có chế tài xử lý nên ở các cuộc đấu giá tiếp theo, những tổ chức, cá nhân dù bỏ cọc nhiều lần song chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện tham gia đấu giá và có nhu cầu vẫn tiếp tục được tham dự. Đây là một lỗ hổng về pháp luật.
Tuy vậy, một trong các quy định của Luật Đấu giá tài sản là hồ sơ khi tham gia đấu giá, đơn vị đấu giá chứng minh năng lực tài chính. Chứng minh năng lực này từ báo cáo tài chính, từ quy mô vốn, tài sản của tổ chức tham gia đấu giá đến cam kết của tập đoàn, từ công ty mẹ và thậm chí từ một chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Tinh thần của Luật Đấu giá tài sản là tạo điều kiện cho người tham gia đấu giá và có yêu cầu người đấu giá thành công phải thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa là, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá phải có trách nhiệm, cân nhắc trong từng phương án kinh doanh khi đưa ra mỗi mức giá tham gia đấu giá.
Để những vụ việc tương tự không còn tái diễn, cơ quan có thẩm quyền cần quy định siết chặt việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ, đồng thời tăng nặng chế tài xử lý đối với các tổ chức, cá nhân thiếu nghiêm túc khi tham gia đấu giá, trúng đấu giá nhưng bỏ cọc nhiều lần nhằm bảo đảm tính thực thi của pháp luật và quyền, lợi ích hợp pháp của những người tham gia đấu giá khác, tránh gây lãng phí thời gian, tiền bạc của Nhà nước…
