Cải tạo chung cư cũ: Chưa tiến đã lùi!
(ANTĐ) - Năm 2008 là hạn định để nhiều dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội khởi công, kịp hoàn thành sơ bộ vào năm 2015 theo Nghị quyết của HĐND TP. Thế nhưng, hiện mới có dự án cải tạo khu chung cư Nguyễn Công Trứ trình thành phố quy hoạch chi tiết – khâu đầu tiên để có thể tiến tới khởi công - còn các dự án lớn khác vẫn điệp khúc dậm chân tại chỗ sau nhiều năm khởi động.
Quy hoạch, chính sách: Làm mãi không xong
Hà Nội vốn là địa phương bức xúc nhất trong lĩnh vực cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, hư hỏng và xuống cấp, và đã có kinh nghiệm trong việc triển khai từ nhiều năm qua.
Thậm chí, HĐND TP cũng có hẳn một Nghị quyết riêng về cải tạo chung cư cũ cách đây vài năm. Thế nhưng, sau một quãng thời gian rất dài và gần 20 lần dự thảo, quy chế, chính sách khung về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ vẫn đang thời “thai nghén”!
Một cán bộ Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội phải thốt lên “bí lắm” khi nói về sự chậm trễ ban hành cơ chế thí điểm cho việc cải tạo các khu chung cư cũ. Theo ông này, điểm vướng nhất dẫn đến chưa thể thông qua được bản quy chế là giải pháp về quy hoạch-kiến trúc.
“Lúc đầu dự định là cho nâng cao mật độ xây dựng tại các khu này, mặc dù không bảo đảm quy chuẩn xây dựng nhưng sẽ cân đối được lợi ích của chủ đầu tư. Nhưng định hướng chung của thành phố là phải giảm mật độ xây dựng và giãn dân ra khỏi các khu trung tâm, các khu chung cư cũ. Sự không thống nhất về quan điểm dẫn tới việc phải chỉnh sửa dự thảo và trình đi, trình lại nhiều lần” - vị này nói.
 |
Thế nhưng, trên thực tế, nếu không cho phép nâng mật độ xây dựng tại các khu chung cư cũ, chủ đầu tư sẽ không có lãi, thậm chí là lỗ nên việc kêu gọi đầu tư vào khu vực này sẽ rất khó khăn.
Bà Tô Thị Hạnh - Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà số 7, chủ đầu tư dự án cải tạo khu Nguyễn Công Trứ cho biết, công ty đã trăn trở rất nhiều với dự án này từ năm 2003. Sau gần 5 năm xoay xở, công ty vừa mới trình UBND TP quy hoạch chi tiết dự án vì vướng tứ bề.
“Nếu căn cứ quy hoạch chi tiết quận Hai Bà Trưng, các chỉ tiêu của Bộ Xây dựng, quy hoạch tổng thể Hà Nội năm 1998, với mật độ xây dựng 40%, hệ số sử dụng đất 5 lần thì không đủ quỹ nhà tái định cư, chưa nói đến lợi ích của nhà đầu tư.
Nếu điều chỉnh hệ số sử dụng đất lên 7,5 lần, mật độ xây dựng xấp xỉ 60%, các điều kiện được bảo đảm, song lại đặt ra vấn đề khác là chất tải lên hạ tầng quá lớn, gây ra những bất cập đến đời sống xã hội khu vực.
Sau khi nghiên cứu khoảng 20 phương án khác nhau, trên cơ sở ý kiến đóng góp của các cơ quan chuyên môn, công ty đã chọn phương án có hệ số sử dụng đất 6,4 lần, mật độ xây dựng 47% để hoàn chỉnh trình thành phố.
Phương án này có thể bảo đảm đủ diện tích tái định cư, chủ đầu tư có diện tích kinh doanh bù đắp một phần chi phí cùng với sự hỗ trợ của thành phố về hạ tầng, chính sách đất đai, thuế, đồng thời giao cho công ty các dự án khác để kinh doanh” - bà Hạnh nói.
GPMB: 5 lần, 7 lượt không xong
Không gặp vấn đề lớn về quy hoạch nhưng Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng (Incomex) cũng đang phải than trời vì những phức tạp trong việc giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với những trường hợp lấn chiếm đất lưu không, dựng nhà trái phép.
Mặc dù đã chạy đôn chạy đáo trên nhiều “mặt trận”, vượt qua nhiều “cửa ải” khác nhau nhưng dự án mãi chưa thể thi công vì vướng GPMB. Chỉ có một hộ dân duy nhất cố thủ, “án ngữ” mặt tiền để kinh doanh nên dự án bị chậm hàng tháng trời.
Đại diện Incomex cho rằng, Nghị quyết 34/CP của Chính phủ quy định các trường hợp tự cơi nới, xây dựng công trình trên đất lấn chiếm tại khu vực dự án buộc phải bàn giao mặt bằng mà không được bồi thường về đất, được ưu tiên mua căn hộ trong dự án theo giá kinh doanh và chủ đầu tư buộc phải tuân thủ quy định này.
“Nhưng trên thực tế, phải thừa nhận rằng, việc để các hộ dân lấn chiếm và sinh sống trên đất lấn chiếm quá lâu (trước những năm 90) là do chính quyền quản lý kém chứ không phải lỗi của riêng người dân. Bởi vậy cũng nên cho phép chủ đầu tư một cơ chế linh hoạt nhằm hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các đối tượng này để đẩy nhanh tiến độ dự án” – vị này đề nghị.
Ở một dự án cải tạo, xây dựng lại nhà nguy hiểm khác, sau hơn 2 năm nghiên cứu điều tra xã hội học, ngay khi phương án di dời dự kiến được đưa ra lấy ý kiến, một số hộ dân, đặc biệt là hộ dân ở tầng 1 đã phản ứng quyết liệt.
Cứ thế, đơn thư, kiện cáo nhì nhằng kéo dài hơn 2 năm qua và dự án lại tiếp tục... “trùm chăn” như rất nhiều dự án khác.
Trả lời câu hỏi về kế hoạch cải tạo các khu chung cư cũ theo Nghị quyết 34/CP, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), ông Nguyễn Mạnh Hà cũng chỉ... cười vì “các địa phương đang triển khai và chưa có báo cáo”.
Ông Nguyễn Mạnh Hà cũng nhìn nhận đây là vấn đề rất phức tạp và nhiều khó khăn khi triển khai. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng nhận định rằng, nếu không thay đổi cung cách làm việc như hiện nay, hạn định hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ vào năm 2015 là không thể khả thi!
Chính Trung
