- HoREA lo ngại kẽ hở luật có thể “bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản
- Đề nghị bỏ quy định ngân hàng phải kiểm soát việc sử dụng vốn vay trong trường hợp góp vốn
Thông tư 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ 01/07/2024. Điểm tích cực lớn nhất của Thông tư là điều chỉnh lại hệ số rủi ro tín dụng.
Theo đó, các khoản vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà, xây nhà theo chương trình, dự án hỗ trợ của chính phủ sẽ được điều chỉnh hệ số rủi ro xuống tối đa là 50%. Tỷ lệ đảm bảo (LTV) cũng được điều chỉnh từ 100% trở lên và tỷ lệ thu nhập (DSC) trên 35%. Hệ số rủi ro tối thiểu là 20%, tương ứng với tỷ lệ đảm bảo dưới 40% và tỷ lệ thu nhập dưới 35%.
Bên cạnh đó, Thông tư 22 cũng điều chỉnh hệ số rủi ro tín dụng đối với các tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp từ 200% xuống 160%...
Các nội dung sửa đổi này được kỳ vọng khuyến khích các TCTD đẩy mạnh phát triển cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
 |
HoREA đề nghị cho phép cá nhân vay mua nhà được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai |
Tuy vậy, theo HoREA, một số quy định của Thông tư 22 nếu không sửa đổi ngay có thể gây hậu quả tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.
Cụ thể, HoREA lo ngại sâu sắc về quy định tại Thông tư 22 về các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà bao gồm nhà ở thương mại. Theo đó, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà “đã được hoàn thành để bàn giao” tức là “nhà ở có sẵn”.
“Như vậy, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA lo ngại.
Do đó, HoREA cho rằng, nếu không sửa đổi ngay quy định trên thì khi Thông tư số 22 có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2024 có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.
Hơn nữa, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan như: Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đầu tư 2020, Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Luật các tổ chức tín dụng 2024...
Từ việc đối chiếu các quy phạm pháp luật có liên quan (nêu trên) và tình hình thực tiễn, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.
