- Góp ý Luật Đất đai sửa đổi: Làm sao để định giá đất sát với thị trường?
- Luật Đất đai (sửa đổi): Đa dạng hình thức bồi thường khi thực hiện thu hồi đất
- Luật Đất đai (sửa đổi): Đề xuất xem xét cấp “sổ đỏ” cho đất không có giấy tờ
Các quy định về giá đất trong Luật Đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của xã hội bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Do vậy, PGS. TS Ngô Trí Long – Đại học Thành Đông cho rằng, các vấn đề pháp lý điều chỉnh về giá đất và định giá đất cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.
PGS. TS Ngô Trí Long cho rằng, thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng.
Định giá đất sát với giá thị trường luôn là yêu cầu trong Luật Đất đai. Định giá đất là vấn đề không hề đơn giản, làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ánh sát giá thị trường. Đây là câu hỏi được đặt ra của các nhà quản lý khi xây dựng pháp Luật.
Từ kinh nghiệm của các nước, cũng như từ thực tiễn hoạt động định giá đất của nước ta cho thấy, để công tác định giá đất sát với giá thị trường cần phải có: Cơ sở pháp lý (Luật, văn bản dưới Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định) minh bạch, rõ ràng tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giá cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế;
Đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; Cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; Có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; Có chế tài xử phạt nghiêm minh.
 |
PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, cần điều chỉnh cơ chế định giá đất |
Hội đồng thẩm định giá cần đảm bảo sự độc lập
Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường, đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.
Theo kinh nghiệm của các nước, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước. Có vai trò quan trọng trong việc định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình.
Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định.
Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt nam” bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.
Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất.
Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường…
Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.
Về bảng giá đất, nên quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm.
Về Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá cần đảm bảo sự độc lập, theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất.
