- Ngân hàng không được cho vay chứng minh tài chính du học, góp vốn doanh nghiệp, đặt cọc bất động sản
Chặn cho vay đặt cọc các dự án chưa đủ điều kiện bán
Theo Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/TT-NHNN, các tổ chức tín dụng (TCTD) sẽ không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.
NHNN cho rằng, TCTD cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết các dự án bất động sản sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật như: chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
Sau khi TCTD cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với quy định được đề xuất tại Dự thảo thì vẫn cho phép TCTD cho vay để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc có đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.
Do vậy, HoREA cho rằng các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật thì không bị ảnh hưởng vì các dự án kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hội đủ các điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.
Ngược lại, TCTD chỉ không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về “điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính”.
 |
Các dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong trương lai sẽ không bị ảnh hưởng |
“Các quy định pháp luật và đề xuất tại Dự thảo Thông tư nêu trên vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh” – HoREA đánh giá.
Đề xuất vẫn cho vay góp vốn doanh nghiệp nếu có tài sản bảo đảm
Dù vậy, HoREA cũng cho rằng, có một số nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung chưa thật hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có biểu hiện của việc thắt chặt tín dụng.
Chẳng hạn, NHNN dự thảo quy định TCTD không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay khi tham gia giao dịch dân sự với bên thứ ba, như chứng minh tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập doanh nghiệp.
Theo HoREA, Hiệp hội thống nhất về nguyên tắc tổ chức tín dụng không được cho vay “để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay”, tuy nhiên, trong trường hợp có tài sản bảo đảm khoản vay thì vẫn cho phép TCTD cho vay. Ví dụ như cho vay mở sổ tiết kiệm chứng minh khả năng tài chính đi du học, du lịch; Cho vay chứng minh khả năng tài chính để đấu thầu, đấu giá… mà khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Đối với việc cho vay để “góp vốn, hợp tác đầu tư”, HoREA cũng kiến nghị các TCTD được cho vay trong trường hợp khách hàng vay có tài sản bảo đảm.
Ví dụ, cho vay để góp vốn thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần; Cho vay để hợp tác đầu tư với bên thứ ba; Nhận chuyển nhượng vốn góp; Bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa mà người vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
HoREA cho rằng, để kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng thì cần phải dựa vào các yếu tố như: Năng lực chủ thể của khách hàng vay; Năng lực tài chính/năng lực trả nợ của khách hàng vay; Tài sản bảo đảm của khách hàng vay; Lịch sử tín dụng/uy tín của khách hàng vay; Các điều kiện tín dụng của khoản vay.
Do vậy, việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay chỉ nên quy định trong các trường hợp như: Nhu cầu vốn cho các mục đích mà pháp luật cấm, ví dụ như mua bán vũ khí, ma túy, buôn lậu; Nhu cầu vốn cho các lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, ví dụ như mua bán vàng miếng; Nhu cầu vốn để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn/nợ xấu.
"Đối với các ngành nghề không khuyến khích cho vay thì chỉ yêu cầu áp dụng các điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế tín dụng, ví dụ như giới hạn tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm; giới hạn về tỷ lệ cho vay/tổng dự nợ…
Đối với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng trong dự án/phương án vay vốn" - HoREA nêu quan điểm.
