Giá đất "trên trời" do quản lý kém
(ANTĐ) - Quản lý đất đai theo quy hoạch bị buông lỏng, cộng thêm thiếu chính sách, chế tài xử lý, hạn chế nạn đầu cơ, thao túng giá cả khiến giá đất ở vùng Thủ đô Hà Nội liên tục đi lên theo vòng xoắn ốc năm sau luôn cao hơn năm trước. Cùng với siết chặt quản lý theo quy hoạch, các chuyên gia cho rằng, Hà Nội cần lập ngân hàng đất để phá vỡ tình trạng này.
 |
| Giá đất Ba Vì sau cơn sốt đang rớt thê thảm nhưng vẫn không có giao dịch |
Giá đất tăng theo hình xoắn ốc
Chỉ ra thực tế giá nhà, đất tại Hà Nội cao hơn TP Hồ Chí Minh từ 30-50%, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, bên cạnh sự thiếu chuyên nghiệp trong công tác quản lý, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân cũng góp phần tạo nên thực trạng này. Ông Đặng Hùng Võ dẫn chứng, cơn “sốt” đất tại Ba Vì và nhiều nơi khác diễn ra vừa qua là hậu quả của việc buông lỏng quản lý quy hoạch. Những kẻ đi trước có thông tin thì gặt hái, còn người đi sau chịu thua thiệt.
Phân tích thêm về những cơn sốt vừa qua, đại diện Công ty CP Đầu tư Minh Việt cho rằng, sở dĩ nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân bị "lỡ trớn" trong đợt sốt đất tại Ba Vì, Đông Anh... vừa qua là do thiếu chuyên nghiệp nên đã dính "bẫy” của giới đầu cơ. Trong khi chế tài để xử lý nạn đầu cơ thao túng và đẩy giá thị trường nhà đất chưa hoàn chỉnh, ông này khuyến cáo, nhà đầu tư nên mua bất động sản của các nhà đầu tư có uy tín để giảm bớt rủi ro.
Nhìn các vấn đề của thị trường từ góc độ quản lý, ông Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng cho rằng, giá đất Hà Nội nói chung và nhiều tỉnh thành đang có quá nhiều bất cập. Những rối rắm trong thủ tục tiếp cận đất đai cộng thêm cả phí “ngoài luồng” đã đẩy giá thị trường lên cao. “Các mối quan hệ qua lại đã tạo ra chu kỳ tăng giá đất theo vòng xoắn ốc, tức là năm sau luôn cao hơn năm trước” - ông Phạm Sỹ Liêm nói.
Nên lập "ngân hàng đất"
Khẳng định "quy hoạch phải luôn đi trước một bước", các chuyên gia nhấn mạnh, để kiểm soát tốt thị trường, quản lý chặt theo quy hoạch là phương thuốc hữu hiệu. Vấn đề mấu chốt hiện nay là phải xóa bỏ tư tưởng quy hoạch theo nhiệm kỳ đã diễn ra bấy lâu nay. Ngoài ra, phải ngăn chặn được tình trạng quy hoạch sau phá vỡ quy hoạch trước. "Hà Nội và các đô thị cần làm tốt công tác quản lý quy hoạch, cái nào đã thống nhất thực hiện, thấy tốt thì phải bảo vệ, phải làm đến cùng nếu không tình cảnh “sốt” đất sẽ còn tái diễn" - ông Đặng Hùng Võ nói.
GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận, quản lý tài chính bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn rất lỏng lẻo dù đây là yếu tố cơ bản để thực thi quy hoạch. Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT đề xuất, chuyển nguồn vốn tĩnh (đất đai) sang nguồn vốn động (tài chính) là giải pháp cốt lõi để kiểm soát thị trường. Trong giai đoạn trước đây (1993-2003), các tỉnh thành đã áp dụng chính sách đổi đất lấy hạ tầng. Từ năm 2003 trở đi, cơ chế này đã bị dẹp bỏ nhưng thực chất vẫn đang tồn tại theo kiểu “bình mới, rượu cũ” theo hình thức dự án BOT, BT. Điều này có nghĩa, cơ chế định giá đất và hạ tầng vẫn không được áp dụng. Các sai phạm cũ vẫn có thể tiếp tục xảy ra nhưng được bao bọc khá kỹ. Kết cục, nguồn lợi từ đất đai đã không được phát huy thành nguồn lực tài chính.
Các chuyên gia cũng nhìn nhận, sở dĩ thị trường luôn lộn xộn còn do hầu hết công trình bị chậm tiến độ do ách tắc trong GPMB và Hà Nội chưa có dự trữ quỹ đất đô thị. Ông Phạm Sỹ Liêm phân tích: "Chế độ dự trữ đất cho phép tập trung các dự án bất động sản vào một vào khu vực phát triển đô thị rộng lớn. Đồng thời, nhờ có sẵn đất “sạch” nên các dự án có thể khởi công và kết thúc đúng hạn mà không bị cản trở bởi công tác bồi thường, GPMB". Đây là giải pháp đã được các nước trên thế giới sử dụng từ hàng chục năm nay.
Việc dự trữ đất được xem như ngân hàng đất cho tương lai cũng như lo quỹ đất phát triển nhà ở hiện tại. Quỹ đất này sẽ tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị trường chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hiện nay. Điểm quan trọng nhất là ngân sách đô thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đai đem lại chứ không để giới kinh doanh bất động sản kiếm siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất đai, phá vỡ được cái vòng luẩn quẩn “giá đất tăng theo vòng xoắn ốc”. Một số chuyên gia cảnh báo, Hà Nội còn một phần thị xã Sơn Tây và huyện Ba Vì còn quỹ đất khá dồi dào, nếu không có kế hoạch bảo vệ và khai thác tốt thì cứ với tốc độ đô thị hóa mạnh như hiện nay, quỹ đất đó chẳng mấy chốc sẽ cạn kiệt.
Thành Nam
