Ngay lập tức gói hỗ trợ vay mua nhà này đã nhận được sự quan tâm của hầu hết cán bộ công nhân viên chức. Rất nhiều ý kiến gửi tới các cơ quan thông tin và cả các ngân hàng thương mại để tìm kiếm thông tin về những điều kiện và cả lợi hại hệ lụy khi vay. Nhiều ngân hàng đã lên tiếng ủng hộ gói hỗ trợ này, nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) hy vọng gói hỗ trợ này sẽ hâm nóng được thị trường nhà đất, vốn đã đóng băng quá lâu với lượng tồn kho không thể ước tính được.
Hỗ trợ mua nhà cho người có thu nhập cao
Nội dung cơ bản của dự án này là cho phép tất cả cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội được vay tiền thuộc gói hỗ trợ này để mua nhà, kể cả mua căn hộ chung cư cao cấp, trung cấp, mua nhà liền kề… Mức cho vay tối đa lên tới 75% tổng giá trị, còn lại vốn tự có của người mua. Ngân hàng Nhà nước cũng đưa ra một số phương án lãi suất dự kiến dao động từ 6-7,5%/năm, với thời hạn vay kéo dài trong khoảng 10 năm. Mức cho vay tối đa mỗi khách hàng là 2 tỷ đồng. Theo ông Nguyễn Tiến Đông, dự kiến ngay trong cuối tháng 9 này, NHNN sẽ ban hành văn bản sửa đổi Thông tư 11/2013/TT-NHNN về cho vay hỗ trợ mua nhà ở, và chỉ trong 1 thời gian ngắn, các ngân hàng có thể giải ngân vài chục nghìn tỷ đồng.
Nhưng gói hỗ trợ này sẽ giúp cho hầu hết các gia đình cán bộ công nhân viên chức và lực lượng vũ trang (xin gọi chung là CBCNV) khó khăn về nhà ở có cơ hội để có một mái nhà khang trang hơn? Hai tỷ không phải là số tiền nhỏ so với thu nhập của CBCNV, lần đầu có cơ hội cầm trên tay, được gọi là của mình, ai mà không mong đợi. Nhưng cũng còn nhiều băn khoăn, bởi dư luận vẫn chưa quên được gói hỗ trợ mua nhà thu nhập thấp 30.000 tỷ, gói hỗ trợ thì có nhưng để vay được thì không phải là dễ…
Cơ hội giải quyết nợ xấu đang nằm chết ở BĐS
Dĩ nhiên, không phải tự nhiên thông tin này được đưa ra lần đầu trong một hội thảo có mục tiêu tìm ra giải pháp để đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng. Đến thời điểm này, chúng ta có thể khẳng định mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm 12% là không đạt được và NHNN đã đưa ra dự báo thấp hơn trước với 10%. Nhưng 10% bây giờ cũng là một đỉnh cao khó vượt qua. Đến cuối tháng 8/2014, tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam đạt 5,82% so với cuối năm 2013, từ nay đến cuối năm dư nợ tín dụng cần phải tăng thêm trên 4% nữa. Nguyên nhân chính của sự trì trệ này là khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế còn yếu, hàng tồn kho chưa giảm, sức tiêu dùng có phần giảm, sản xuất kinh doanh phục hồi chậm, số doanh nghiệp giải thể phá sản tăng, niềm tin vào tương lai được củng cố nhưng chưa mạnh mẽ,…mặc dù ngành Ngân hàng đã chủ động và quyết liệt trong điều hành chính sách tín dụng nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đã đề ra. Gói hỗ trợ cho vay này nếu được thực thi có thể đẩy nhanh được dư nợ tín dụng, theo hy vọng của NHNN, con số có thể lên đến nhiều chục ngàn tỷ.
Nhưng nếu gói hỗ trợ này đi vào đời sống, nó còn có thể giúp giải quyết được một khối ung thư lớn đang dày vò ngành tài chính. Đó là nợ xấu. Mặc dù lượng tồn kho theo thống kê của Bộ Xây dựng không lớn, chỉ xấp xỉ 100 ngàn tỷ, nhưng đó là con số thống kê từ các chủ dự án và thống kê này cũng chưa đầy đủ. Nhưng nếu nhìn những dải đất hoang hàng chục ngàn ha, những khu đô thị ma không một ánh đèn, những chung cư mà người ở chưa đến 30% ở khắp đất nước, con số hàng tồn kho có thể lên đến hàng triệu tỷ. Bởi vì những căn hộ chủ đầu tư đã bán, nghĩa là không tồn kho ở chủ dự án lại có thể đã tồn kho của nhà đầu tư thứ cấp, đã tồn ở mỗi gia đình dốc hết vốn liếng và vay cả ngân hàng nữa để mua với mục đích kiếm chút lợi nhuận và khi thị trường BĐS đóng băng, số hàng tồn đó nằm trơ cùng tuế nguyệt. Và dẫu không có số liệu thật, đáng tin, ai cũng có thể kết luận, số nợ xấu đang hành hạ các ngân hàng thương mại có phần lớn nằm ở các BĐS tồn kho này. Vì vậy nếu, gói hỗ trợ cho vay hàng chục nghìn tỷ này được ủng hộ, không chỉ tăng trưởng tín dụng được cải thiện, mà nợ xấu cũng có thể được giải quyết một phần.
Một mũi tên, trúng hai đích. Đó là lý do để NHNN chắc chắn sẽ sớm đưa gói hỗ trợ này ra thị trường vào cuối tháng 9/2014. Nhưng liệu gói hỗ trợ này có thể thực hiện được không?
Cơ hội để cán bộ viên chức “có” hai tỷ đồng
Nếu gói 30.000 tỷ chỉ được vay mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, tất cả phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội... thì gói hỗ trợ cho vay mới này cho phép vay mua nhà không hạn chế. Thậm chí có thể mua nhà biệt thự, nhà phố. Lãi suất cho vay dự kiến dao động từ 6-7,5%/năm, với thời hạn vay kéo dài trong khoảng 10 năm. Mức cho vay tối đa mỗi khách hàng là 2 tỷ đồng. Nhưng vấn đề là có nên vay, có dám vay không?
Trước hết phải khẳng định để tất cả mọi người cần xác định, đó là khoản này không phải cho không mà là khoản cho vay. Vay thì phải trả và dĩ nhiên ngân hàng cũng phải nhìn khả năng trả mới cho vay. Theo các chuyên gia ngân hàng, Thống đốc NHNN cũng đã thông qua chủ trương về gói hỗ trợ mua nhà ở này với mục tiêu hướng đến những người có thu nhập trung bình khá trở lên (với tổng thu nhập khoảng 25 triệu đồng/tháng) vay để mua căn hộ chung cư cao cấp, trung cấp và nhà liền kề và các sản phẩm BĐS khác. Và mức thu nhập 25 triệu của cả gia đình trong một tháng cũng là mức giới hạn thấp nhất để các ngân hàng xem xét cho vay trong gói ưu đãi này. Có thể phải làm một phép tính đơn giản: Nếu vay 2 tỷ, mỗi tháng phải trả lãi, mức thấp nhất là 12 triệu đồng, vay trong thời hạn 10 năm, mỗi năm phải trả gốc 200 triệu. Lương trung bình của các CBCNV hiện nay khoảng 4,5 triệu/tháng. Vậy trước hết, có bao nhiêu gia đình có mức thu nhập, với CBCNV, dĩ nhiên thu nhập chủ yếu là lương, đủ mức 25 triệu/tháng để được vào vòng gửi xe, xét duyệt? Sau nữa, dẫu có mức thu nhập trên 25 triệu đồng, có mấy gia đình đủ sức trả lãi, trả gốc để được ở trong một ngôi nhà khang trang hơn?
Nếu tính trung bình, với khoản vay 2 tỷ trong hạn 10 năm, mức lãi suất vay thấp nhất là 6%, mỗi gia đình trả lãi vay và tiền gốc lên đến trên 20 triệu/tháng. Các gia đình sẽ sống bằng gì? Qua nhiều câu hỏi mà các đối tượng được vay, muốn vay không trả lời được. Có thể nói, gói này chủ yếu hỗ trợ cho người giàu. Đã giàu lại được hỗ trợ, đã có một sự không công bằng. Chính ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đã nói thẳng: Doanh nghiệp BĐS hiện nay đang phải vay với lãi suất trên 10%/năm, bây giờ lại cho người giàu vay với mức 7%/năm là bất hợp lý.
Mặt khác, khoản vốn vay này, đối với người mua nhà, hoàn toàn không rẻ hơn các gói hỗ trợ tài chính mà các doanh nghiệp BĐS đang thực hiện đối với khách hàng. Nhiều doanh nghiệp BĐS đang mở bán hàng các dự án với mức cho vay đến 75-80% giá trị căn hộ, miễn lãi suất năm đầu, các năm sau áp dụng lãi suất 7-8%/ năm, không cần xem xét khả năng trả nợ vì thế chấp chính căn hộ mình mua. Ngay cả khi áp dụng những chiêu khuyến mại này, các dự án vẫn có hàng vạn căn hộ ế. Như vậy, giá vốn của các doanh nghiệp đang mong thoát hàng tồn rẻ hơn gói ưu đãi này.
Cho đến nay, chưa ai nắm được ai sẽ là người bù lỗ cho các ngân hàng khi thực hiện cho vay trong gói hỗ trợ này. Nếu các ngân hàng tự lo, chắc chắn các ngân hàng sẽ không cho ai vay cả. Lãi suất huy động hiện nay từ 5-7,5%/năm, chi phí để cho vay, cộng với lợi nhuận tối thiểu ít nhất cũng là 3,5%. Vì vậy lãi suất cho vay tối thiểu của các ngân hàng phải là 8,5-11%. Nếu ngân sách cấp bù khoản lãi suất này, tương tự gói 30.000 tỷ mua nhà xã hội, một câu hỏi sẽ được đặt ra: Phải chăng ngân sách đang định bù lỗ cho các doanh nghiệp BĐS qua gói hỗ trợ cho vay này?
Chung cuộc, gói cho vay ưu đãi này dẫu có rất nhiều mục đích có lợi cho nền kinh tế, quan tâm tới nhu cầu nhà ở cho CBCNV, nhưng tính khả thi rất thấp. Xin hãy thận trọng. 2 tỷ rất to, nhưng không dễ vay được. Và thông tin về khoản vay 2 tỷ này vẫn đang nóng nhưng cẩn thận bỏng tay.
