Coi chừng lãi suất thả nổi
Có thể nhận thấy trong những tháng gần đây, các ngân hàng liên tục đẩy ra những gói cho vay lớn. Chẳng hạn Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) dành 4.000 tỉ đồng cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cũng công bố dành 2.000 tỉ đồng để cho khách vay kinh doanh, mua, sửa chữa nhà cũng với mức lãi suất 12%/năm; Ngân hàng SeABank triển khai chương trình “Thời điểm vàng cho ngôi nhà mơ ước” ưu đãi vay mua nhà đặc biệt với lãi suất 9,9% trong 3 tháng đầu tiên và giảm 50% phí trả nợ trước hạn trong suốt thời gian vay. Chương trình được triển khai từ ngày 15-10-2012 đến 31-12-2012 tại tất cả điểm giao dịch của ngân hàng trên cả nước.
Bên cạnh đó, gần đây, hàng loạt chủ đầu tư dự án liên kết với ngân hàng hỗ trợ phần lãi suất cho khách hàng 4-5% nữa khiến lãi vay tín dụng với mức rất hấp dẫn cho người mua. Điển hình cho sự ưu đãi này là việc ký hợp tác giữa BlDV với Tân Hoàng Minh Group về hỗ trợ tín dụng cho khách hàng mua căn hộ dự án D.Palais de Louis (Hà Nội) với lãi suất cho vay 7%/năm. Theo đó, khách hàng mua căn hộ dự án này có nhu cầu vay vốn NH sẽ được hưởng lãi suất 7%/năm trong 6 tháng đầu tiên (căn hộ diện tích từ 190m² trở lên), lãi suất vay 9%/năm trong 6 tháng đầu với căn hộ diện tích dưới 190m². Khách hàng chỉ bắt đầu trả nợ gốc sau 18 tháng tính từ khi khoản vay được giải ngân lần đầu tiên, tương đương thời điểm nhận căn hộ và nhiều ưu đãi khác từ BIDV.
Tuy nhiên, một trong những điều khoản vô cùng quan trọng là sau thời gian hỗ trợ lãi suất thì các ngân hàng sẽ điều chỉnh lãi suất như thế nào? Hiện nay trong hầu hết các hợp đồng mua nhà có cam kết vay vốn, các ngân hàng chỉ để thời gian vay vốn với mức lãi suất “rẻ” khoảng 3-6 tháng hoặc 1 năm đầu tiên. Trong khi đó, thời gian trả nợ có thể kéo dài 3-10 năm. Bài học về lãi suất năm 2011 vẫn chưa cũ khi mà người đi vay như ngồi trên đống lửa khi lãi suất tăng vọt từ mức 13-14% lên mức 25-26%/năm. Thực tế đã có không ít khách hàng sau khi vay mua nhà 1, 2 tháng đã lâm vào bi kịch. Anh Nguyễn Ngọc Hà, ở quận Long Biên chia sẻ: Mấy tháng trước tôi có vay mua nhà tại một ngân hàng cổ phần với lãi suất 3 tháng đầu là 11%. Thế nhưng sau 3 tháng thì lãi suất đã được điều chỉnh lên 16%. Tôi có thắc mắc với ngân hàng thì được câu trả lời đó là chính sách thả nổi lãi suất của ngân hàng. Tôi cảm giác như mình bị mắc lừa vì biết đâu, chỉ một vài tháng nữa, lãi suất lại được thông báo lên 20-25%, người đi vay sẽ lĩnh đủ.
TS Cao Sĩ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng cho biết, “gánh nặng” lớn nhất là phần lãi suất vay khi thời gian khuyến mãi kết thúc. Vì vậy, khi ký hợp đồng vay, khách hàng cần hết sức cân nhắc, nghiên cứu thật kỹ xu hướng lãi suất cho vay sau thời hạn khuyến mãi, nếu chịu đựng được hãy quyết định vay, còn không thì nên lựa chọn dự án khác phù hợp với khả năng hơn.
Nỗi lo về tiến độ dự án
Những câu chuyện lình xình quanh tiến độ các dự án đã không còn là điều xa lạ. Còn nhớ đầu năm 2012, hàng loạt các dự án tung khuyến mãi như mua nhà tặng ô tô, vespa hay tặng nội thất… đã khiến không ít người đổ tiền vào. Tuy nhiên sau khi huy động tiền về, chủ đầu tư đã dùng tiền đó trả nợ, gửi ngân hàng hay làm gì thì không ai biết. Chỉ biết dự án vẫn đắp chiếu và không biết đến bao giờ mới được bàn giao. Trong khi đó, lãi suất hàng tháng vay ngân hàng để đóng vào, người dân vẫn phải nộp đủ. Thực tế hiện nay, có đến 90% các dự án chậm tiến độ, thậm chí có nhiều dự án không hề triển khai sau khi đã huy động được tiền của người mua. Có thể kể đến là dự án chung cư AZ Vân Canh Towers kêu gọi khách hàng góp vốn từ giữa năm 2010 với mức giá khá rẻ (11-12 triệu đồng/m2). Thời gian thực hiện từ quý II/2010 đến quý IV/2012 và sẽ bàn giao căn hộ cho khách hàng vào năm 2013. Tuy nhiên đến nay, dự án vẫn đang trong quá trình khoan cọc nhồi và chưa biết đến khi nào sẽ hoàn thành.
Như vậy, với những chiêu khuyến mại “khủng”, chủ đầu tư đã đánh trúng vào tâm lý "ham đồ tặng kèm" của nhiều khách hàng. Kết quả là người bán thu được một số tiền lớn, trong khi phần thiệt thòi người mua phải gánh chịu. Một nhà đầu tư bất động sản cũng chia sẻ: Rủi ro lớn nhất mà khách hàng mua nhà nhận ưu đãi khủng có thể gặp phải là dự án đang dở dang, chủ đầu tư huy động vốn rồi sau đấy không triển khai tiếp. Lúc đó, người mua chịu thiệt nhất bởi tiền đã đóng, nhà thì chưa thấy đâu còn muốn rút vốn ra cũng rất khó khăn
Cẩn thận các loại phí
Bên cạnh vấn đề lãi suất, hiện nhiều ngân hàng đang áp dụng thu phí đối với khách hàng có nhu cầu trả nợ trước hạn. Mức thu phí thường từ 1% - 5% trên số tiền trả nợ trước hạn. Vì thế, người vay cần lưu ý đến yếu tố này để xác định mức phí phải trả cho ngân hàng. Giả sử, với thời hạn vay 5 năm, nếu bên vay trả nợ trước hạn trong năm đầu tiên hoặc năm thứ hai thì NH sẽ thu mức phí nào? Trường hợp người vay trả nợ trước hạn vào những tháng đầu tiên của năm thứ 5 thì NH có thu phí hay không?... Khi tư vấn, nhiều cán bộ tín dụng không đả động gì đến các mức phí, chỉ đến khi ký hợp đồng mới đưa ra một loại phí khác nhau khiến lãi suất thực bị đội lên cao. Hiện tại, một số ngân hàng thu phí thẩm định, phí duy trì hạn mức, phí quản lý tài sản… và rất nhiều loại phí khác. Vì vậy, khi ký hợp đồng khách hàng cần phải tìm hiểu rõ có các loại phí gì, ngân hàng có được phép thu không?
Lãi suất thấp, trả nợ nhiều năm, các ngân hàng đã đánh trúng nhu cầu của người mua nhà. Tuy nhiên hiện có khá nhiều ngân hàng có điều kiện xét cho vay rất khắt khe. Đơn cử tại dự án Sails Tower, nhân viên tín dụng của LienVietPostBank cho biết, khách hàng muốn mua căn hộ cỡ 1 tỷ đồng phải đóng 30% giá trị căn hộ (khoảng hơn 300 triệu đồng) khi ký hợp đồng góp vốn. Ngoài ra, khách hàng phải có hộ khẩu Hà Nội hoặc tạm trú dài hạn. Điều khó khăn nhất là khách hàng không được thế chấp chính căn hộ mà họ mua. Ngoài ra mức lãi suất 12%/năm chỉ kéo dài trong một năm đầu tiên, sau đó lãi vay sẽ bằng mức huy động vốn trung hạn cộng với 3,5%/năm. Nếu áp theo mức huy động trung hạn hiện nay 12-13%/năm, thì LS cho vay rẻ nhất sau khi hết khuyến mãi mà khách hàng phải trả lên đến 16-17%/năm. Với khoản vay 500 triệu đồng, riêng lãi vay 1 tháng khách hàng phải trả đến 7 triệu đồng/tháng, đó là chưa kể nợ gốc.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay, các nhà đầu tư đua nhau bắt tay ngân hàng để ưu đãi lãi suất, kêu gọi khách hàng đổ tiền mua nhà. Tuy nhiên với các điều kiện ngặt nghèo, đặt biệt là không trả được nợ trước thời hạn, lãi suất thả nổi sau 3-6 tháng ưu đãi, tiến độ dự án không có gì đảm bảo đúng hạn là những điều khoản khách hàng cần phải cân nhắc kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng, để không bị rơi vào tình thế đã rồi.
