- 'Lướt sóng' nhà đất sẽ phải chịu thuế cao hơn?
- Thủ tướng đề nghị các bộ, ngành vào cuộc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản
- Kiến nghị cho người mua nhà dưới 2 tỷ đồng được hỗ trợ 2% lãi suất
Giao dịch bất động sản ảm đạm
Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường địa ốc năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch.
Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).
Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân.
Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.
Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.
 |
Thị trường bất động sản trầm lắng trong năm 2022 |
Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.
Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.
Đã đến lúc “bắt đáy”?
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.
Ông Đính cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012.
“Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Đính nhận định.
Theo các chuyên gia, hiện nay, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường bất động sản sẽ cân bằng trở lại.
Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng, nếu Chính phủ sớm tháo gỡ những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị trường bất động sản sẽ “vực dậy”.
Ở khía cạnh thận trọng hơn, chuyên gia tài chính Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư của Chứng khoán Maybank Kim Eng cho rằng nhà đầu tư chưa nên vội “bắt đáy” bất động sản thời điểm này mà có thể chờ đợi thêm.
Theo ông, dù giá bất động sản đã giảm nhiều, tuy nhiên, thời gian giảm tính đến nay mới chỉ mấy tháng, còn quá ít so với quá trình đi lên suốt hơn 10 năm nay. Điều này chưa thể chắc chắn mức giá hiện tại đã là “đáy”.
Hơn nữa, giả sử mức giá hiện nay đã là đáy đi chăng nữa, ông Khánh cũng khuyến cáo nhà đầu tư thận trọng quan sát, bởi đáy có thể đi lên ngay, nhưng cũng có thể là đáy đi ngang?
“Nếu mua đáy nhưng nó nằm yên ở đó 5 - 10 năm thì rõ ràng nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn. Nếu mua bằng tiền đi vay thì càng nguy hiểm. Vì vậy nhà đầu tư phải tính toán, nếu mua bất động sản thời điểm này thì chắc chắn phải mua bằng “tiền tươi” và tập trung vào những bất động sản có khả năng sinh lời trong quá trình nắm giữ (cho thuê được). Còn nếu không thì nên chờ đợi thêm” – ông Khánh đưa ra lời khuyên.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới.
Vì vậy, đây cũng là cơ hội tốt cho người dân có nhu cầu mua nhà phục vụ nhu cầu thực.
