Đánh thuế cao để chống đầu cơ bất động sản

• Đề xuất áp thuế cao nếu đầu cơ, lướt sóng bất động sản
• Bất động sản thấp tầng ‘nóng bỏng tay’, cơ hội nào cho nhà đầu tư vốn nhỏ?

Đánh thuế cao với giao dịch lướt sóng

Trong dự thảo Tờ trình đề nghị của Chính phủ về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 và điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, liên quan đến Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), Bộ Tư pháp đã đề xuất nghiên cứu để bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản.

Trong đó, Bộ Tư pháp cho rằng, để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Mức thuế suất cụ thể cũng cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở, cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.

Lý giải cho đề xuất này, Bộ Tư pháp cho biết, tại một số quốc gia hiện nay đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế TNCN. Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua bán bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Chẳng hạn, Đức có 2 sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (tức là nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch bán bất động sản 3 lần trong vòng 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh).

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng của từng tiểu bang. Tại thành phố San Francisco (tiểu bang California) quy định, nếu một người mua nhiều bất động sản và bán trong thời gian dưới 5 năm thì sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng là 24% nếu bán trong năm đầu tiên sau khi mua; 22% nếu bán trong thời gian từ 1-2 năm sau khi mua; 20% nếu bán trong thời gian từ 2-3 năm sau khi mua; 18% nếu bán trong thời gian 3-4 năm sau khi mua; 14% nếu bán trong thời gian 4-5 năm sau khi mua.

Tại Singapore, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua/bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Malaysia thuế thu nhập bất động sản từ việc thanh lý tài sản (theo luật có hiệu lực năm 2014) theo tỷ lệ và thời gian nắm giữ sau: 30% trong thời gian nắm giữ lên đến 3 năm; 20% cho thời gian nắm giữ trên 3-4 năm; 15% cho thời gian nắm giữ trên 4-5 năm.

Cân nhắc thời điểm áp dụng

Bày tỏ quan điểm về đề xuất nêu trên, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam đồng tình với định hướng xây dựng Luật của Bộ Tư pháp. Việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường, điều tiết các hành vi tiêu dùng trên thị trường, hạn chế những hành vi không khuyến khích như đầu cơ bất động sản là hoàn toàn đúng. Điều này giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, hạn chế phát triển các dự án bất động sản không phục vụ nhu cầu thực, không phục vụ cho đại chúng.

Về lo lắng thị trường bất động sản sẽ kém sôi động nếu bị áp thuế cao, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, trên thực tế thuế chỉ là công cụ điều tiết, còn sôi động hay không là do các nhu cầu và hoạt động sản xuất, phát triển hàng hóa có phù hợp thị trường hay không. Tức là hoạt động mua/bán có phục vụ nhu cầu thực chất không, hay là chỉ là những mặt hàng phục vụ giới đầu tư là chính. Nếu chỉ phục vụ nhu cầu đầu tư thì cần hạn chế.

Cũng có ý kiến đặt vấn đề, làm sao cơ quan quản lý phân biệt việc lướt sóng bất động sản với những trường hợp mua nhà để ở nhưng vì hoàn cảnh khách quan cần bán sớm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng điều này là không quá lo lắng vì các chính sách thuế đều có những quy chuẩn kỹ thuật để giải quyết. Chẳng hạn như việc đánh thuế trên giá trị giao dịch cũng là một cách để khuyến khích hoạt động phát triển bất động sản ở phân khúc phục vụ nhu cầu thực.

Nếu mua nhà ở phân khúc cao cấp thì sẽ là những người có nhiều tiền, khi đó người mua bất động sản ở phân khúc cao cấp đó sẽ phải chia sẻ thuế với Nhà nước. Còn những người khó khăn về tài chính, tích cóp mua các loại nhà giá thấp thì không bị đánh thuế. Điều đó cũng là cách giúp điều tiết thị trường, hướng chủ đầu tư phát triển các dự án nhà ở phân khúc cao hay phân khúc thấp. Dù đồng tình, song ông Nguyễn Văn Đính cũng lưu ý cơ quan xây dựng chính sách nên cân nhắc thời điểm áp dụng một cách hợp lý. “Ở thời điểm hiện tại, khi thị trường bất động sản đang trong tình trạng thê thảm, khủng hoảng nặng nề thì thì bàn đến vấn đề tăng thuế sẽ tương đối nhạy cảm” - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Cũng ủng lộ nguyên tắc đánh thuế cao với giao dịch bất động sản sở hữu ngắn hạn để chống đầu cơ, tuy nhiên luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI lại cho rằng, việc đánh thuế này cần đưa vào Luật Thuế tài sản thay vì Luật Thuế TNCN. Nếu đưa vào Luật Thuế TNCN sẽ là không “danh chính ngôn thuận”, không đúng nguyên tắc, nguyên lý của từng sắc thuế. Bởi lẽ, bản chất của thuế TNCN là khuyến khích nộp thuế khi có thu nhập, nghĩa là càng có nhiều giao dịch thì nghĩa vụ nộp thuế càng tăng và càng được khuyến khích.

Chẳng hạn như trong sản xuất kinh doanh, càng mua bán nhiều, có thu nhập thì càng nộp thuế cao, phải khuyến khích. Hay ngay như đối với giao dịch chứng khoán, mua bán nhiều, thị trường sôi động thì càng nộp thuế nhiều. Chúng ta không thể nói chống đầu cơ mà đánh thuế cao để người ta giao dịch ít đi. Trong khi đó, ngược lại, một trong những mục tiêu của thuế tài sản là để hạn chế đầu cơ tài sản, trong đó có bất động sản. Trên thực tế, việc xây dựng Luật Thuế tài sản đã được bàn đến từ hơn 10 năm nay nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện. Do đó, nếu tính đến chuyện chống đầu cơ bất động sản thì cần tiếp tục xem xét hoàn thiện sắc thuế này chứ không phải vì chậm mà đưa vào một loại thuế khác, điều này sẽ không đúng bản chất các sắc thuế.