Ê hề căn hộ giá gốc
Mỗi khi có ai nhắc tới cụm từ "căn hộ chung cư cao cấp", anh Nguyễn Đình Dũng (Cầu Giấy, Hà Nội) lại cảm thấy như bị xát muối vào ruột. Số là, nghe theo lời bạn bè, đầu năm 2010, anh Dũng đã "ném" gần 2 tỷ đồng, (tương đương 70% giá trị căn hộ) để mua một căn hộ cao cấp ở Khu đô thị mới Cổ Nhuế (Từ Liêm, Hà Nội). Gần 2 năm nay, trong khi thị trường biến động lên, xuống ghê gớm, nhiều khoản đầu tư khác đã sinh lời thì khoản 2 tỷ đồng mua chung cư cao cấp vẫn chết dí một chỗ vì “đã rao bán khắp nơi mà không ai mua cho”. Thực ra, những người như anh Dũng bị thua thiệt là do không có thông tin và cũng không tìm hiểu kỹ xu hướng thị trường khi giao dịch. "Ngay từ lúc mua, có người đã khuyên tôi là mua để ở thì được chứ đầu tư là kiểu gì cũng thua nhưng tôi không tin. Đúng là chung cư cao cấp hết thời rồi" - anh Dũng than thở.
Những ngày này, khi thị trường bất động sản nguội lạnh đã được gần 1 năm, phân khúc chung cư vốn đã ảm đảm, giờ càng tê tái hơn. Chưa có khi nào, "căn hộ giá gốc" lại bày bán ê hề như hiện nay. Xung quanh khu Trung Hòa - Nhân Chính, Khu Đông Nam Trần Duy Hưng, giá gốc căn hộ đang xây dựng được rao bán từ 29-34 triệu đồng/m2. Xa hơn một chút, ở khu Trung Văn, giá gốc tụt xuống 25 triệu đồng/m2. Đấy là những khu vực được xem là đẹp nhất ở Hà Nội, chứ ra tới Hà Đông hay Hoài Đức, Thanh Trì, giá đương nhiên còn xuống thấp hơn nhiều. Nằm ở "chiếu dưới", phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp cũng lao đao vì "băng giá” thị trường. Nhiều dự án quy mô hàng nghìn căn hộ ở Hà Nội bị ế ẩm, thậm chí người mua trả lại hồ sơ vì họ chê giá cao. Đơn giản, bởi giá nhà thương mại trên thị trường giờ đã giảm về sát giá nhà thu nhập thấp!
Ở cấp độ quản lý tầm quốc gia, Bộ Xây dựng cũng nhận định, giao dịch ở tất cả các lĩnh vực của thị trường BĐS đều chững lại trong năm 2011, đặc biệt là giao dịch trong quý III-2011 rất thấp. Tại các thị trường lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, giao dịch mua, bán nhà ở đóng băng, không có người mua do người dân không thể vay vốn ngân hàng, một phần do lãi suất quá cao, một phần do tâm lý chờ đợi (mất niềm tin) thị trường tiếp tục giảm giá...
Giá còn giảm nữa
Tới thời điểm này, thị trường Hà Nội đã chứng kiến nhiều chiêu thức ngoạn mục của chủ đầu tư dự án bất động sản nhằm vét nốt những đồng vốn cuối cùng. Song, thị trường Hà Nội mới chứng kiến một phi vụ giảm giá đáng kể khi Công ty CP Xuất nhập khẩu Bemes quyết định giảm giá từ 5-7 triệu đồng/m2 căn hộ tại dự án VP3 Linh Đàm và CT6 thuộc Khu nhà ở Bemes Cầu Bươu (phường Kiến Hưng, Hà Đông). Cụ thể, so với giá gốc mà chủ đầu tư công bố bán ra đầu năm là 31- 32 triệu đồng/m2 tại chung cư VP3 và 19 - 21 triệu đồng/m2 tại chung cư CT6, thì hiện tại các mức giá chỉ còn lần lượt là 25 và 16 triệu đồng/m2. Với mức giá trên, một căn hộ diện tích lớn nhất tại dự án VP3 Linh Đàm có thể được giảm giá 600 triệu đồng và căn hộ tại dự án CT6 có thể được giảm đến 200 triệu đồng.
Thế nhưng, liền sau đó, thông tin từ đơn vị được Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) ủy nhiệm tiếp thị và phân phối độc quyền dự án Green Life Tower (cũng nằm trong khu Linh Đàm) lên tiếng xác nhận, HUD chưa có chủ trương giảm giá ở khu Linh Đàm. Giá bán các căn hộ vẫn giữ nguyên từ thời điểm bắt đầu bán hàng cho đến giờ vẫn là 30-32 triệu đồng/m2. Như thế, có thể hiểu, cùng một vị trí gần như nhau, các doanh nghiệp cỡ vừa do khát vốn nên mới phải bán hạ giá để thu tiền về, còn những đại gia như HUD vẫn đủ khả năng chịu trận nên chưa điều chỉnh giá.
Không mấy lạc quan khi nói về tương lai của BĐS, Công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam cho rằng: "Điều đáng buồn là trong thời gian tới, động thái giảm giá ở những dự án căn hộ cao cấp có thể còn tiếp diễn. Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, ông Marc Townsend dự báo: "Thị trường BĐS 2012 ở tất cả các phân khúc vẫn tiếp tục ảm đạm”... Bình luận về thị trường thời điểm này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Century Group chua chát: “Các nhà đầu tư buộc phải bán lỗ do niềm tin vào thị trường giảm sút, chủ yếu là do họ không còn nhìn thấy lợi nhuận gì từ kênh đầu tư này nên chuyển qua các kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn”. Chuyên gia này cũng đưa ra dự báo tương tự CBRE: "Giá BĐS có thể giảm tiếp, tới mức phù hợp hơn với nhu cầu thực của khách hàng".
Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Cao Sỹ Kiêm cũng đánh giá, năm 2012 sẽ tiếp tục là một năm khó khăn, không chỉ với riêng thị trường BĐS. Không chỉ ở chỗ bài toán vốn chưa được giải quyết, nỗ lực tái cơ cấu nền kinh tế, trong đó có hệ thống ngân hàng sẽ có những ảnh hưởng rất lớn tới thị trường.
Phát triển lệch lạc
Những cơn sốt giá nhà ở một vài năm gần đây, cộng thêm những đồn đại về siêu lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản... đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường. Điều này dẫn đến các doanh nghiệp, nhà đầu tư đổ xô vào đầu tư, mua bán, phát triển BĐS, kể cả các DN hay cá nhân không có kinh nghiệm và năng lực tài chính. Đốt nóng thêm những cơn sốt này, nhiều địa phương đã cấp phép phát triển dự án bừa bãi, thiếu căn cứ, không theo quy hoạch... tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội. Các dự án phân lô, bán nền huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh...
Nhìn nhận về tương lai của thị trường, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, nguy cơ "bong bóng" và đổ vỡ do "bong bóng" BĐS là thấp. Đại diện bộ này nhìn nhận, giá BĐS giảm về gần giá trị thực cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nhận định, nếu trong một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục giảm số tuyệt đối như hiện nay, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đóng băng. Đáng lo là thông điệp mới nhất từ Hội nghị tổng kết toàn ngành ngân hàng năm 2011 cho biết, tăng trưởng tín dụng năm tới được đề ra ở mức 15-17%. Như vậy, tín dụng dành cho BĐS năm tới sẽ ở mức rất hạn chế. Điều này có nghĩa, các doanh nghiệp sẽ vẫn phải vật vã với cơn khát vốn trong năm 2012. Chưa hết, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, doanh nghiệp BĐS còn phải đối mặt với tình trạng cắt giảm đầu tư công trên diện rộng. Thế nên, như lời Bộ trưởng nói, năm 2012, doanh nghiệp ngành xây dựng buộc phải “tiếp tục đối mặt với những khó khăn, thách thức chưa từng có tiền lệ”.
Từ dự báo trên, Bộ Xây dựng hứa sẽ cùng với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thống nhất đề xuất kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường. Bộ Xây dựng cũng cam kết sẽ thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh BĐS, kịp thời phát hiện và uốn nắn các sai phạm về giao dịch, mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh BĐS cũng như xử lý nghiêm khắc những sàn giao dịch BĐS cố tình vi phạm pháp luật trong giao dịch và những hành vi gian dối, “làm giá” gây mất ổn định thị trường...
Bộ Xây dựng cũng khẳng định, không “bỏ rơi” chung cư. Ngược lại, xu hướng xây dựng chung cư vẫn đóng vai trò chủ đạo trong phát triển đô thị thời gian tới. Cụ thể, từ nay đến năm 2015, nhà chung cư sẽ chiếm 80% trong các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Trong đó, nhà cho thuê sẽ được chú trọng phát triển với nhiều ưu đãi để chiếm 20% tổng số căn hộ... Dài hạn là như vậy, nhưng trong giai đoạn khó khăn sắp tới, ai sẽ trụ lại được với thị trường vẫn còn là dấu hỏi lớn (?!)
