Căng dây cấm người ngoài đi vào đường nội bộ của chung cư có phạm luật?

• Đi xe máy vào đường cao tốc, bị ô tô đâm tử vong có được bồi thường?
• Việc thi hành án thực hiện ra sao khi bị cáo Nguyễn Thị Thanh Nhàn vẫn bỏ trốn?
• Mạo danh nhà báo cưỡng đoạt tài sản có thể phải ngồi tù tới 20 năm

Luật sư Lê Hồng Vân trả lời:

Luật sư Lê Hồng Vân (Đoàn Luật sư Hà Nội)

Thời gian qua tại nhiều khu đô thị đã xảy ra tranh chấp về lối đi, chỗ đỗ xe dẫn đến xô xát gây thương vong cho một số cá nhân. Hiện có 2 loại đường nội bộ trong khu chung cư là đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư và không thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định về đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, đây là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Về quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Điều 7 Thông tư 02/2016/TTT-BXD quy định:

Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.

Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.

Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

Như vậy, phần không gian công cộng này sẽ được chia làm 2 trường hợp. Nếu nó thuộc diện tích bàn giao cho Nhà nước quản lý sau khi đi vào hoạt động việc cấm người không phải là cư dân đi vào trong khu vực công cộng của chung cư là chưa đúng, bởi nếu Nhà nước quản lý thì đây là không gian sinh hoạt chung của mọi công dân.

Còn nếu phần diện tích này không thuộc diện bàn giao Nhà nước, mà là sở hữu chung của các chủ sở hữu chung cư: ban quản lý tòa chung cư có quyền thay mặt các chủ sở hữu của nhà chung cư thực hiện việc quản lý theo quy chế quản lý nhà chung cư, vận hành chung cư.

Nhiều khu đô thị xảy ra tranh chấp lối đi, bãi đỗ xe (Ảnh minh họa)

Việc cấm hay không cấm người ngoài vào sẽ tùy quyết định của hội nghị nhà chung cư, khi ban hành các quy định, nội quy chung cư. Do đó, ban quản lý hoàn toàn có quyền đặt ra các yêu cầu nội bộ, trong đó có việc hạn chế việc đi lại của người dân khi đi qua khu đô thị, ấn định các vị trí cấm dừng/đỗ xe và hình thức xử phạt với các phương tiện vi phạm. Ngoài ra, chung cư vẫn cho người ngoài vào rút tiền ATM, vào siêu thị, vào chơi tennis và đá bóng trong sân cỏ nhân tạo…, nhìn chung chỉ cho phép vào sử dụng dịch vụ có trả tiền.

Như vậy, nếu đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, ban quản lý tòa chung cư có quyền thay mặt các chủ sở hữu của nhà chung cư thực hiện việc quản lý, nếu đường nội bộ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt việc sử dụng đường nội bộ thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án được cấp phép hoặc văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước.