Nhiều dự án nhà ở thi công cầm chừng vì thiếu vốn. Ảnh minh hoa internet
- Bất động sản phát triển nóng, lại phải chịu tác động tiêu cực từ khủng hoảng kinh tế thế giới, cộng với lạm phát cao, Chính phủ thực hiện thắt chặt tiền tệ... nên các dự án đình trệ vì thiếu vốn. Phía người mua cũng bị giảm vì hạn chế cho vay. Người có nhu cầu không đủ sức mua nên tính thanh khoản giảm sút. Một là do nhiều hàng hóa giá cao, hai là hàng hóa ở dạng bán thành phẩm, dở dang không triển khai được tiếp. Trong bối cảnh như thế còn có yếu tố tâm lý. Ngoại tệ, vàng, tiền đồng trong dân còn rất lớn nhưng do tâm lý không an tâm nên tạm thời không mua bán. Lãi suất tiết kiệm có lúc cũng rất cao, còn lợi hơn cả BĐS, cho nên hàng hóa không bán được.
- Nói tới yếu tố tâm lý, nhiều người vẫn đang chờ làn sóng đại hạ giá ở Hà Nội?
- Về giá, ở miền Nam, giá nhà rất thấp, có thể nói là chạm đến “đáy”, bằng giá trị thực rồi. Nhưng ở ngoài Bắc, nguy cơ đối với doanh nghiệp BĐS không phải là lỗ mà là đến hạn ngân hàng nhưng không thanh toán được, chứ giá hiện nay so với giá trị thực vẫn còn cao. Đầu năm 2010, có một đợt tăng giá, trung bình giá tăng khoảng 40%. Sang năm 2011, theo con số rà soát, phân khúc cao cấp mới giảm có 5%, tức là giảm so với cái mà anh đã tăng, giảm lãi thôi. Cho nên, tài sản thế chấp của những đối tượng kinh doanh BĐS còn lớn hơn giá trị vay nợ, nên vẫn còn khả năng thanh toán nếu như bán được, chứ không đến mức “vỡ bong bóng”.
- Cứ trong bối cảnh giằng co giữa 2 phía, người mua chờ giảm giá, người bán muốn giữ giá, bao giờ thị trường mới khá lên được?
- Vấn đề hiện nay chỉ là không có giao dịch do hàng hóa không thích hợp, giá cả không thích hợp và cả vấn đề tâm lý nữa. Như vậy, việc giảm giá được điều tiết ở điều kiện thị trường bình thường là điều tốt. Ở đây tất nhiên có cả tác động của khủng hoảng, dòng tiền bị thắt chặt nhưng dù sao nó cũng là sự tự điều chỉnh của thị trường. Giảm giá là có lợi cho người tiêu dùng, cũng là dịp để các nhà đầu tư BĐS phải thiết lập lại chính sách, cơ cấu hàng hóa của mình theo hướng chuẩn xác hơn.
Người dân có tiền, có nhu cầu nhưng do lãi suất gửi ngân hàng có lợi hơn. Rồi tâm lý chờ đợi giá xuống, nên thị trường ở tình trạng rập rình, mà tâm lý ở thị trường BĐS rất nặng. Đã đi mua là ào ào đi mua, cũng giống như trong lĩnh vực vàng, chứng khoán, ngoại tệ, dân mình hay đổ đi mua lúc lên giá và bán lúc xuống giá.
- Có thể dự báo bao giờ thị trường thoát khỏi cảnh đóng băng?
- Rất khó dự đoán. Thực ra, thị trường phụ thuộc nhiều yếu tố, nếu thế này thì thị trường sẽ như thế này, nếu thế kia thì thị trường sẽ như thế kia, tức là luôn có kịch bản khác nhau cho thị trường, phụ thuộc vào điều hành của Chính phủ. Dù sao cũng phải nói không nên xếp BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất. BĐS trừ phần môi giới, trừ phần định giá, trừ phần mua bán là phi sản xuất, còn tạo lập BĐS là sản xuất 100%, sản phẩm to, đo được, đếm được... sử dụng lực lượng lao động khổng lồ. Đặc biệt, nó mang tính kích thích nền kinh tế. Cả thế giới dùng lĩnh vực BĐS để kích thích tăng trưởng, khi trì trệ là đầu tư vào hạ tầng, Nhà nước bỏ tiền để kích thích, lôi kéo đầu tư vào đây.
- Nhiều người lo ngại tình hình trì trệ còn kéo dài bởi doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn trong năm nay?
- Tỷ lệ vay BĐS nằm trong ngưỡng an toàn, hợp lý, phù hợp thông lệ là từ 10% đến 15%. Dư nợ BĐS không phải là lớn. 8%-9% trong tổng dư nợ không phải là nhiều, không phải là vấn đề lớn. Vấn đề ở đây là ở một số ngân hàng nhỏ, vừa làm tín dụng, vừa kinh doanh cả BĐS, nói cách khác là “tay phải cho vay tay trái”. Số vốn có được không cho vay sản xuất mà cho vay chính các dự án của mình, là công cụ huy động vốn cho mấy ông đại gia BĐS. Đấy là mặt trái nhưng không phải là bản chất của thị trường BĐS, nên hoàn toàn có thể khắc phục.
- Có nên tính toán phương án can thiệp để kéo giá đi xuống không?
- Giá cả chắc chắn vẫn phụ thuộc thị trường thôi. Bây giờ giá cao quá không có người mua, đến kỳ hạn phải trả ngân hàng thì phải hạ giá thôi. Về chính sách tiền tệ, chúng tôi vẫn kiến nghị không mở vào phân khúc cao cấp, không cho vay xây dựng văn phòng cao ốc... Để mãi không bán được là phải hạ giá thôi.
