- Ngân hàng sẽ giảm “siết” tín dụng chứng khoán nhưng vẫn kiểm soát với bất động sản
- Bị "phanh gấp", doanh nghiệp bất động sản "ngộp thở" vì thiếu vốn
Thị trường bắt đầu gặp khó
Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia nói: “Thực chất, thị trường là sân chơi của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Đôi lúc, giá cả được "thổi lên" đến mức khó có người mua nhà để ở nào dám "xuống tiền".
Cần hết sức cảnh giác vì có thể xảy ra tình trạng đường cong cung – cầu không cắt nhau. Khi giá lên cao đến mức người có đất, có nhà không muốn bán mà cứ kỳ vọng sẽ tăng cao hơn nữa. Còn người mua cũng không dám mua. Nếu tình trạng này kéo dài 1,5 năm nữa thì bong bóng sẽ nổ” – Ts Lê Xuân Nghĩa nói.
Không chỉ vậy, vị chuyên gia cũng cho biết, theo tiêu chí của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), có 2 tiêu chí để đánh giá bong bóng bất động sản.
Tiêu chí thứ nhất là nếu người lao động bình thường phải bỏ ra trên 30 năm tiền lương để mua một căn hộ thì đã bắt đầu có hiện tượng bong bóng.
"Hiện nay, theo đúng cách tính của IMF, chúng tôi tính ra thì Việt Nam người dân lao động bình thường phải mất 57 năm tiền lương mới mua được 1 căn hộ, cách đây 4 năm là 35 năm. Trong khi Trung Quốc năm kia chúng tôi tính ra là 37 năm, năm nay giảm xuống còn 34 năm.
Tiêu chuẩn thứ hai, nếu tiền thuê 1 căn hộ để ở vượt quá 25 năm không hoàn vốn thì nghĩa là bong bóng. Giờ nếu các bạn đi mua chung cư để cho thuê thì các bạn sẽ lỗ to. Không phải 25 năm mà thậm chí 40 năm mới thu hồi được vốn” – ông Nghĩa nói.
Như vậy, theo vị chuyên gia, với cả 2 tiêu chí trên, chúng ta đều đang ở mức quá cao.
 |
| Giá bất động sản Việt Nam đang bị đẩy lên quá cao |
Ở khía cạnh doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Ngọc - Chủ tịch HĐQT RB Group cho rằng đây đang là giai đoạn thị trường bất động sản tương đối khó khăn khi đã tăng quá nóng trước đó.
“Hai năm qua bất động sản tăng rất mạnh, có những địa phương tăng gấp đôi, gấp 3, thậm chí gấp 5-10 lần. Giá trị bất động sản ở nhiều địa phương tăng nóng, vượt giá trị thật của nó.
Vì vậy, khi thị trường gặp khó khăn, nhiều thông tin tiêu cực thì ngay lập tức bị ảnh hưởng. Do đó, các nhà đầu tư đang trong tâm lý dò xét, chờ đợi. Ngay cả có tiền mặt cũng xem xét thị trường biến động như thế nào mới mua” – ông Ngọc nói thêm.
Lo tắc dòng vốn
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản đang khan hiếm nguồn cung, nhất là sau vụ Tân Hoàng Minh. Hà Nội chỉ còn lại chưa đầy 1/10 các dự án ra đời so với những năm gần đây.
Nguyên nhân là nguồn tài chính đang dần hạn hẹp đi . Tăng trưởng tín dụng cả năm giữ ở mức 14%, Ngân hàng Nhà nước không nới room, trong khi 6 tháng đầu năm, tín dụng đã hết 9,35%.
Vì vậy, các doanh nghiệp buộc phải trông cậy vào chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp là 2 kênh tạo ra vốn trung và dài hạn thời gian gần đây. Nhưng trái phiếu đang gặp vấn đề rất lớn sau vụ Tân Hoàng Minh.
“Trong nửa năm vừa rồi, một nhóm chuyên gia, trong đó tôi là người kiên trì nhất, tìm mọi cách tác động đến các nhà làm chính sách là chúng ta phải nhanh chóng phục hồi lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp, không được dừng nó lại để chấn chỉnh mà phải tiếp tục dòng chảy đó, ông nào cần chấn chỉnh thì cứ chấn chỉnh. Nếu chặn dòng trái phiếu doanh nghiệp lại, để quý 3 quý 4 này 140 nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp vỡ nợ thì điều gì xảy ra? Thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng và hệ thống ngân hàng rơi vào tình trạng khó khăn không thể tưởng tượng được” – vị chuyên gia phân tích.
Cùng lo ngại về dòng vốn, ông Nguyễn Văn Ngọc cho biết, dòng vốn đang là vấn đề nhức nhối với thị trường bất động sản mà cả doanh nghiệp và khách hàng đang gặp khó khăn.
Thứ nhất, doanh nghiệp đang thiếu vốn đầu vào để phát triển dự án khi kênh tín dụng gặp khó khăn, phát hành trái phiếu doanh nghiệp kiểm soát chặt chẽ.
Đối với đầu ra, khi ra được các sản phẩm bán ra thị trường thanh khoản cũng giảm do khách hàng không vay được vốn ngân hàng. “Từ tháng 4 đến nay, ngay khi một số ngân hàng thông báo hết room tín dụng thì lập tức thị trường bất động sản phản ứng, một loạt dự án bán chậm hẳn. Đặc biệt những phân khúc có giá trị lớn cần sử dụng đòn bẩy ngân hàng” – ông Ngọc cho biết
Ông Ngọc nhận định, trong bối cảnh này, thị trường sẽ khó mà hồi phục được. “Theo tôi, thị trường sẽ vẫn còn khó khăn trong vòng 6 tháng tới 1 năm tới, cho đến khi tín dụng nới lỏng thêm thì thị trường mới có cơ hội hồi phục được" - ông nói.
