- Lãi suất giảm nhưng chưa đủ hấp dẫn người mua nhà
- Dòng tiền rục rịch khơi thông, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất
Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong Quý II/2023.
Nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục suy giảm
Theo đó, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, số dự án hoàn thành trong quý II giảm mạnh với chỉ 7 dự án (tương đương 2.424 căn). Số dự án chỉ bằng khoảng 50% so với quý I và bằng 29,17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong khi đó, số dự án đang triển khai xây dựng lại có xu hướng tăng với 986 dự án (413.539 căn), bằng khoảng 141,26% so với quý I và bằng khoảng 90,38% so với quý II/2022.
Có 15 dự án được cấp phép mới (3.239 căn), chỉ bằng khoảng 88,24% so với quý I/2023 và bằng khoảng 51,72% so với cùng kỳ 2022. Trong đó, miền Bắc có 07 dự án; miền Trung có 03 dự án; miền Nam có 05 dự án .
Trong khi nguồn cung các dự án nhà ở thương mại có xu hướng suy giảm thì các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở lại có xu hướng tăng khá mạnh.
Trong đó, có 25 dự án hoàn thành (với 1.916 ô đất nền), bằng khoảng 227,27% so với quý I/2023 và bằng khoảng 156,25% so với quý II/2022.
Đang triển khai xây dựng có 326 dự án (79.787 ô đất nền), bằng khoảng 131,45% so với quý I/2023 và bằng khoảng 155,24% so với quý II/2022.
Số dự án được cấp phép mới là 45 dự án (1.938 ô đất nền), tăng đột biến so với 06 dự án của quý I/2023 và 10 dự án trong quý II/2022.
Đối với dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, tính đến quý II/2023, cả nước có 294 dự án nhà ở xã hội đang triển khai xây dựng, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.
Đối với các dự án bất động sản, căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, có 51 dự án (6.205 căn), chỉ bằng khoảng 98,08% so với quý I/2023 và bằng khoảng 63,75% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ trọng số lượng loại bất động sản đủ điều kiện bán chủ yếu là đất nền và nhà ở riêng lẻ trong dự án.
 |
Thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng trong quý II/2023 |
Giao dịch bất động sản ảm đạm
Giao dịch bất động sản trong quý II tiếp tục trầm lắng với chỉ 96.977 giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ đạt 29.725 giao dịch thành công, bằng khoảng 75,61% so với quý liền trước và bằng hơn 43% so với quý II/2022.
Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,98% so với quý trước, bằng khoảng 31,57% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bộ Xây dựng cho biết, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc tính đến hết quý II năm 2023 đã giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44%, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.
“Tình hình giao dịch trong quý trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để” – Bộ Xây dựng nhận định.
Giá chung cư Hà Nội vẫn tăng trong khi một số địa phương giảm
Bộ Xây dựng cho biết, giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương có xu hướng giảm từ 2 - 6% so với cùng kỳ năm trước và giảm nhiều ở một số địa phương như Đà Nẵng (giảm 5,8%), Đồng Nai (giảm 3,5%), Hải Phòng (giảm 3,1%).
Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như có không biến động và không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Tuy nhiên, tại Hà Nội và TP.HCM có những khu vực lại tăng cao, dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại.
Tại Hà Nội, mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 80 triệu đến 100 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc và tăng khoảng 1-3% so với quý trước .
Tuy nhiên, vẫn có sự biến động giảm giá ở phân khúc trung cấp tại một số khu vực có dự án đã đi vào sử dụng nhiều năm như dự án CT4 Vimeco II (Cầu Giấy) giảm khoảng 1,4%, Imperial Plaza (Thanh Xuân) giảm khoảng 1,9% ...
Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án, nhà đầu tư quan tâm chủ yếu mang tính chất đầu cơ và người mua không còn quan tâm như trước. Nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay, trong khi thị trường có tính thanh khoản giảm mạnh, dẫn đến nhiều giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng mạnh.
Giá bán của phân khúc bất động sản biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2-5% so với quý trước và có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới .
Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm, tuy nhiên mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm trước do các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao, nhưng thanh khoản thị trường trầm lắng, gần như không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Phân khúc liền kề, shophouse, mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Phân khúc condotel cũng đang gặp tình trạng thanh khoản chững lại, hầu hết các dự án không ít phát sinh giao dịch, mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng giảm 3-6% so với cùng kỳ năm trước.
Tồn kho bất động sản tăng
Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2023, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… Ngoài ra, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp.
Do vậy, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Theo số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (chỉ có 17/63 tỉnh), lượng tồn kho bất động sản trong quý II/2023 vào khoảng 16.688 căn (chung cư 1.714 căn; nhà ở riêng lẻ 7.473 căn; đất nền 7.501 nền).
Như vậy, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.
