Trong đó, phân khu A có phạm vi nghiên cứu thuộc địa giới hành chính phường Thanh Liệt và các xã Đại Thanh, Ngọc Hồi, Tam Hưng, Thường Tín và Bình Minh.
Phân khu A: Đô thị gắn với TOD
Về ranh giới, phân khu A được xác định phía Bắc giáp đường Phan Trọng Tuệ; phía Nam giáp đường Vành đai 4; phía Đông tiếp giáp khu dân cư hiện hữu và Cụm công nghiệp Ngọc Hồi; phía Tây giáp phân khu đô thị C4.
Quy mô nghiên cứu chung được tính toán trên toàn bộ diện tích khoảng 16.093ha của Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic nhằm bảo đảm sự khớp nối đồng bộ giữa các phân khu thành phần. Riêng diện tích đất lập quy hoạch phân khu A khoảng 3.287,16ha, với quy mô dân số dự kiến khoảng 310.000 người.
Phân khu A được định hướng phát triển là khu đô thị mới gắn với mô hình TOD (đô thị nén), đồng thời đóng vai trò là đầu mối giao thông quan trọng, kết nối và bổ trợ cho khu liên hợp thể thao quốc gia với sân vận động đẳng cấp quốc tế đặt tại phân khu thành phần B. Quy hoạch xác định hình thành trục không gian phát triển phía Nam gắn với trục văn hóa Mỹ Đình - Ba Sao - Bái Đính, kết nối các di sản Thăng Long - Hoa Lư và vùng di tích Hương Sơn - Tam Chúc.
Cùng với đó, phân khu A được quy hoạch đồng bộ hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng đô thị, bao gồm đường Vành đai 4, tổ hợp TOD ga Ngọc Hồi, đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, đường sắt quốc gia và mạng lưới đường sắt đô thị.
Định hướng này nhằm bảo đảm khả năng tiếp cận nhanh khu vực nội đô trong khoảng 15 phút, tạo sức hút phát triển đô thị mới và từng bước giãn mật độ dân cư khu vực nội đô lịch sử.
Quy hoạch cũng chú trọng khai thác lợi thế cảnh quan sông Nhuệ, hình thành trục không gian xanh phía Nam Hà Nội với hệ thống công viên cây xanh, mặt nước và hành lang xanh liên hoàn; đồng thời bố trí các chức năng thương mại, dịch vụ, khách sạn, du lịch, vui chơi giải trí và công viên thể thao, góp phần tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho khu vực cửa ngõ phía Nam Thủ đô.
Phân khu B: Mô hình đô thị thể thao - dịch vụ - sinh thái
Khu vực lập quy hoạch thuộc địa giới hành chính các xã Thường Tín, Tam Hưng, Thượng Phúc và Dân Hòa. Phạm vi ranh giới được xác định phía Bắc giáp đường Vành đai 4; phía Nam trùng ranh giới hành chính xã Dân Hòa và Thượng Phúc; phía Đông trùng tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam; phía Tây giáp Quốc lộ 21C.
Diện tích đất lập quy hoạch phân khu B khoảng 4.559,43ha, với quy mô dân số dự kiến khoảng 285.000 người.
Phân khu B được định hướng phát triển theo mô hình đô thị thể thao - dịch vụ - sinh thái, trong đó hạt nhân là Khu liên hợp thể thao quốc gia, phục vụ tổ chức các sự kiện thể thao, văn hóa, giải trí tầm cỡ khu vực và quốc tế.
Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc – kinh tế kỹ thuật cấp đô thị được cân đối chung trên tổng thể 4 phân khu thành phần, bảo đảm phù hợp các nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt.
Đáng chú ý, phân khu được tổ chức thành 5 vùng đặc trưng, với các công trình điểm nhấn như Sân vận động Lạc Việt (135.000 chỗ), Cung thể thao dưới nước, cùng các trục cảnh quan chính, quảng trường và đại lộ thể thao, tạo không gian đô thị hiện đại, đồng bộ và giàu bản sắc.
Phân khu C: Khu đô thị thể thao, đô thị dịch vụ
Phân khu thành phần C nằm trên địa bàn các xã Ngọc Hồi, Nam Phù, Hồng Vân, Chương Dương, Thượng Phúc và Thường Tín.
Phạm vi ranh giới được xác định phía Bắc giáp đất nông nghiệp và khu dân cư thôn Hạ Thái; phía Nam giáp khu dân cư hiện hữu và đất nông nghiệp; phía Đông tiếp giáp đê Hữu sông Hồng; phía Tây giáp đất nông nghiệp và khu dân cư hiện hữu.
Quy mô nghiên cứu được tính toán trên phạm vi khoảng 16.093ha của toàn bộ Quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic. Diện tích đất lập quy hoạch phân khu C khoảng 4.503,60ha, với quy mô dân số dự kiến khoảng 345.000 người.
Phân khu C được định hướng phát triển là khu đô thị thể thao, đô thị dịch vụ gắn với Khu liên hợp thể thao quốc gia, trong đó có sân vận động đẳng cấp quốc tế tại phân khu B. Quy hoạch hướng tới xây dựng một khu đô thị thông minh, xanh, tuần hoàn, kết nối đồng bộ và hài hòa với các khu vực lân cận, đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị quy mô lớn tại cửa ngõ phía Nam Thủ đô.
Đáng chú ý, phân khu C khai thác lợi thế vị trí kề cận không gian sông Hồng để hình thành các khu chức năng dịch vụ bổ trợ cho Khu liên hợp thể thao, đặc biệt phục vụ các hoạt động và môn thi đấu thể thao dưới nước.
Đồng thời, khu vực này được định hướng phát triển mô hình nghỉ dưỡng sinh thái ven sông, hình thành Làng vận động viên, hệ thống khách sạn, resort, dịch vụ ẩm thực, góp phần hoàn thiện chuỗi dịch vụ phục vụ các sự kiện thể thao, văn hóa quy mô lớn.
Quy hoạch cũng xác định phân khu C là khu đô thị sinh thái, hành lang xanh quan trọng, phát triển dựa trên cấu trúc không gian mặt nước sông Nhuệ và sông Hồng, kết hợp bảo tồn cấu trúc làng xóm hiện hữu.
Các công trình điểm nhấn như công viên vui chơi giải trí quy mô lớn, làng ẩm thực quốc tế, tổ hợp mua sắm – giải trí, làng vận động viên và hệ thống khách sạn, nghỉ dưỡng sẽ được lựa chọn phương án kiến trúc bảo đảm tính thẩm mỹ, biểu tượng và khả năng triển khai thực tế.
Phân khu D: Khu đô thị thành phần
Khu vực lập quy hoạch thuộc địa giới hành chính các xã Thanh Oai, Tam Hưng và Dân Hòa. Phạm vi ranh giới được xác định phía Bắc giáp đường trục kinh tế Thanh Oai; phía Nam trùng ranh giới hành chính xã Dân Hòa; phía Đông tiếp giáp Quốc lộ 21C; phía Tây tiếp giáp đê sông Đáy và khu dân cư hiện hữu.
Diện tích đất lập quy hoạch phân khu D khoảng 3.742,70ha, với quy mô dân số dự kiến khoảng 275.000 người.
Phân khu D được định hướng phát triển là khu đô thị thành phần gắn với Khu liên hợp thể thao quốc gia tại phân khu B, đồng thời hình thành trục không gian phát triển phía Nam gắn với trục văn hóa Mỹ Đình - Ba Sao - Bái Đính.
Quy hoạch xác định phân khu này có vai trò kết nối các di sản Thăng Long - Hoa Lư, gắn với vùng di tích Hương Sơn - Tam Chúc, đồng bộ với các trục giao thông quan trọng như quốc lộ 1A, 1B, đường Hồ Chí Minh, cao tốc Tây Bắc và các tỉnh phía Nam, tạo động lực phát triển mới cho khu vực.
Theo đồ án, phân khu D được chia thành 4 vùng đặc trưng với các yêu cầu quản lý cụ thể. Hệ thống công trình điểm nhấn và không gian trọng tâm tập trung vào các công trình thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội, tạo hình ảnh nhận diện và bản sắc cảnh quan đô thị; bảo đảm kết nối thuận tiện với giao thông đô thị, tổ chức không gian mở gắn với cây xanh, mặt nước và chiếu sáng nghệ thuật, phù hợp các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, để đồ án sớm được triển khai, Sở sẽ tiếp tục phối hợp với Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội khẩn trương hoàn thiện, xác nhận hồ sơ bản vẽ và bàn giao đầy đủ cho UBND các xã, phường liên quan, làm cơ sở phục vụ công tác quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch.
