Cần tìm hiểu kỹ khi mua đất phân lô bán nền thuộc dự án

• Yêu cầu chấn chỉnh, xử lý nghiêm các trường hợp san đồi núi, lấp hồ ao để phân lô, bán nền
• Cảnh báo sốt đất ảo, phân lô bán nền trái phép ở vùng nông thôn

Luật sư Đặng Văn Sơn trả lời:

Luật sư Đặng Văn Sơn (VPLS Đặng Sơn và Cộng sự Số nhà 31, ngõ 192, đường Tam Trinh, Yên Sở, Hoàng Mai, Hà Nội)

Do nhu cầu của người dân về sử dụng đất ngày càng cao nên những năm gần đây, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đua nhau lập các dự án để phân lô bán nền cho những người có nhu cầu sử dụng thực sự hoặc các nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, có một thực tế hiện nay là không phải dự án nào cùng đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền. Cá biệt, một số dự án khi đã thu tiền chuyển nhượng xong lại không đủ điều kiện hoặc chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ, hoàn thành các hồ sơ pháp lý liên quan đến việc cấp “sổ đỏ” cho người đầu tư, gây bức xúc cho người đầu tư và dẫn đến khiếu kiện đông người kéo dài.

Để đất phân lô bán nền đủ điều kiện cấp “sổ đỏ” thì Nghị định 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định rõ. Theo đó, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đảm bảo: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2, Điều 14 của nghị định này. Tiếp đến là chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Người dân cần tìm hiểu kỹ về điều kiện của chủ đầu tư dự án trước khi quyết định mua bán (Ảnh minh họa)

Như vậy là chỉ những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc phân lô, bán nền và không phải bất kỳ dự án đầu tư xây dựng nào cũng được phân lô, bán nền. Chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc phân lô, bán nền. Ngoài những điều kiện nói trên người mua cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Cụ thể là các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện, gồm: Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải trong thời hạn sử dụng đất. Liên quan đến việc cấp “sổ đỏ” đối với đất nền trong dự án thì khoản 2, Điều 9 - Luật Kinh doanh bất động sản và khoản 17, Điều 1 - Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ (Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) quy định:

Thứ nhất là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự thực hiện xây dựng nhà ở. Và việc hoàn thiện đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải bảo đảm: Các công trình kết cấu hạ tầng trong dự án đầu tư bao gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Các công trình kết cấu hạ tầng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; Các công trình kết cấu hạ tầng đồng thời cũng phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu là cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Thứ hai là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất dự án. Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao đất, tiền thuê đất đối với đất được Nhà nước cho thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế và những chi phí khác có liên quan. Thứ ba là dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải được đầu tư xây dựng tại khu vực, đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như bản chất của đất nền trong dự án.

Về trình tự, thủ tục cấp “sổ đỏ”, khi đất nền trong dự án xây dựng và phát triển nhà ở đáp ứng đủ 4 điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên thì chủ đầu tư có thể thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền trong dự án. Theo đó, người mua hoặc người nhận chuyển nhượng đất phân lô, bán nền phải xây dựng nhà ở theo các điều kiện, tiêu chí đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khi phê duyệt dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp với cho thuê của chủ đầu tư. Khi đảm bảo các điều kiện thì trình tự, thủ tục cấp “sổ đỏ” cho đất nền trong dự án sẽ được thực hiện theo trình tự, thủ tục được quy định tại khoản 22, Điều 1 - Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.

Từ phân tích trên có thể thấy khi bạn mua đất phân lô bán nền thì bạn cần phải tìm hiểu kỹ về điều kiện của chủ đầu tư và dự án có đủ điều kiện chuyển nhượng chưa, khi bạn thực hiện hợp đồng mua đất phân lô bán nền với chủ đầu tư sẽ phải thực hiện hợp đồng giao dịch theo quy định của pháp luật, việc chủ đầu tư không thực hiện đúng hợp đồng sau khi bạn đã yêu cầu chủ đầu tư thực hiện mà chủ đầu tư không thực hiện mà gây thiệt hại cho bạn thì bạn có quyền khởi kiện đến tòa án giải quyết yêu cầu chủ đầu tư bồi thường trong đó có việc yêu cầu cấp “sổ đỏ”.

Đối với trách nhiệm của chính quyền địa phương, trong đó có UBND tỉnh thì về quản lý Nhà nước chính quyền các cấp có trách nhiệm xem xét đánh giá điều kiện của các chủ đầu tư để phê duyệt hay không phê duyệt dự án. Tiếp đến là thực hiện chức năng, vai trò quản lý Nhà nước và giám sát đối với các dự án. Nếu chủ đầu tư dự án không chấp hành hoặc chấp hành không đúng với các quy định của pháp luật thì tùy theo mức độ có thể xử lý hành chính hoặc thu hồi dự án. Còn trách nhiệm liên quan đến việc cấp “sổ đỏ” cho các nhà đầu tư trong dự án thì chỉ đặt ra khi chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình như phân tích trên. Nếu chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm và nghĩa vụ của mình mà cơ quan có thẩm quyền không thực hiện cấp “sổ đỏ” theo quy định thì các nhà đầu tư có quyền khởi kiện đến tòa án giải quyết về hành vi vi phạm hành chính theo quy định pháp luật.