Những vướng mắc cũ
Nhận thức việc xây dựng lại các chung cư cũ, cải thiện chất lượng sống cho người dân, các cấp chính quyền đã ban hành nhiều chính sách để thúc đẩy việc xây dựng lại các nhà chung cư cũ. Tuy nhiên sau nhiều năm, việc xây dựng lại các chung cư cũ vẫn bế tắc. Tính đến nay, Hà Nội chỉ mới xây dựng lại được 14 nhà chung cư cũ, nhưng cũng rất chật vật. Có quá nhiều vướng mắc trong công việc xây dựng lại các chung cư cũ.
Vướng mắc đầu tiên là vướng quy hoạch. Hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và vì vậy các công trình chung cư xây dựng mới phải hạn chế chiều cao, hạn chế hệ số sử dụng đất.
Những hạn chế này đã làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các chủ đầu tư xây dựng lại chung cư cũ và vì vậy, khi thị trường bất động sản đóng băng, việc xây dựng lại chung cư cũ bị ngưng trệ. Theo đánh giá chung, đối với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15- 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án. Hạn chế chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất cũng làm cho việc xây dựng lại chung cư không góp phần cải thiện diện tích cho các hộ dân và vì vậy cũng không được các chủ sở hữu căn hộ chung cư ủng hộ.
Vướng mắc thứ hai là theo các chính sách cũ, hầu hết các vấn đề quan trọng, có tính quyết định như chính sách, chế độ giải phóng mặt bằng, tạm cư, tái định cư, quy hoạch, kiến trúc, chọn nhà đầu tư, xây dựng, bảo trì... đều do chính quyền các cấp quyết định. Vai trò của các chủ sở hữu căn hộ trong chung cư cũ không được tôn trọng. Mặt khác, các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư; các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa nên khi lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt.
Tư duy mới
Những vướng mắc về quy hoạch được dự thảo nghị định đặt ra “Căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án bao gồm cả khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển thuộc tất cả các đô thị, kể cả đô thị loại đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép. Khuyến khích quy hoạch xây dựng các không gian ngầm để sử dụng vào mục đích công cộng và không tính diện tích phần công trình ngầm vào hệ số sử dụng đất nêu tại khoản này”.
Nhưng điểm đang chú ý nhất của dự thảo, mà nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng đây là một tư duy mới, là lần đầu tiên vai trò chủ chủ sở hữu các căn hộ chung cư được coi trọng và được tham gia trong suốt quá trình xây dựng lại chung cư. Các cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn để xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời, được tham gia góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để triển khai dự án xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức góp vốn bằng tiền hoặc bằng diện tích nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trong phạm vi dự án (nếu có). Trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư vốn hoặc tham gia góp vốn để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư mà có từ 2 doanh nghiệp trở lên đăng ký tham gia đầu tư thì đơn vị được lựa chọn là doanh nghiệp đạt tỷ lệ ý kiến đồng thuận cao nhất của các chủ sở hữu. Như vậy, các chủ sở hữu chung cư có quyền thỏa thuận với các chủ đầu tư xây dựng lại chung cư cũ ở tất cả các vấn đề liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của mình, từ chế độ hỗ trợ tạm cư, tái định cư đến chế độ sử dụng chung cư, chất lượng công trình...
Có nên quy định thời hạn cho quyền sở hữu chung cư?
Thêm một chi tiết rất quan trọng chưa được đề cập trong dự thảo. Đó là quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư. Cho đến nay, mặc dù vẫn có hai phương án: thời hạn sử dụng chung cư là 50 năm và 70 năm. Tuy nhiên sở hữu là vấn đề được xác định bằng Luật, không phải bằng một văn bản cấp Bộ. Các chủ sở hữu chung cư cũ và cả những người mua mới đã có quyền sở hữu, không thể quy định quyền sở hữu có thời hạn, khi tiền người dân bỏ ra để mua không phải để thuê. Vấn đề này cần được giải quyết rốt ráo, không nên làm cho dư luận xôn xao không cần thiết. Các chủ sở hữu căn hộ không chỉ bỏ tiền để sở hữu căn hộ mà còn phải bỏ tiền trả cho quyền sử dụng đất. Nếu căn hộ, chung cư của họ hư hỏng, họ và những đối tượng liên quan tới hợp đồng xây dựng, bảo trì, sửa chữa quản lý có trách nhiệm sửa chữa hoặc xây dựng mới mà quyền sở hữu của họ không thay đổi.
Rõ ràng, sau Nghị định này vẫn cần những văn bản quy phạm pháp luật, những chính sách cụ thể của các cơ quan chức năng liên quan làm rõ những vấn đề đã được đặt ra để các đô thị sẽ có những chung cư mới sáng đẹp, để hàng trăm ngàn dân có một chất lượng sống tốt hơn.
