Chung cư ra đời ở... Pháp
Sau Đại chiến thế giới thứ hai, nhu cầu nhà ở cực kỳ bức thiết ở các nước tham chiến. Rất nhiều giải pháp kinh tế xã hội đã được áp dụng... và thất bại. Cuối những năm 1950, tiểu khu nhà ở, khu tập thể, hay khu chung cư... ra đời. Ấy là “giải pháp vàng” đã xuất hiện. Cấu trúc “tiểu khu nhà ở” hay còn gọi là “đơn vị ở lớn” được ứng dụng rộng rãi ở các nước châu Âu, sau đó lan sang đến Bắc Mỹ và cả thế giới. Người đặt nền móng đầu tiên trong việc xây dựng mô hình này là kiến trúc sư nổi tiếng thế giới người Pháp, Le Corbusier. Ông là cha đẻ của hàng loạt các đơn vị ở lớn như Marseille, Rezé, Firminy, và Briey (Pháp), Berlin (Đức)…Mô hình này sau đó đã được ứng dụng tại hàng loạt các đô thị mới xung quanh Thủ đô, thành phố lớn tại các nước Bắc Âu và Bắc Mỹ.
Nhận thấy, ý tưởng chủ đạo của cấu trúc đơn vị ở rất gần với lối sống xã hội chủ nghĩa nên mô hình này cũng nhanh chóng được cải tiến và phát triển mạnh mẽ tại các nước XHCN. Tại Việt Nam, sau năm 1956, khu tập thể (KTT) hay bây giờ được gọi là chung cư cũ được xây dựng thử nghiệm đầu tiên bởi các kiến trúc sư Việt Nam có sự giúp đỡ của các chuyên gia nước ngoài, tại Kim Liên, Nguyễn Công Trứ (Hà Nội) với quy mô nhỏ trung bình từ 3 - 15ha với các dãy nhà thấp tầng từ 1 - 3 tầng. Sau đó, Hà Nội tiếp tục phát triển thêm nhiều khu khác như Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân… với quy mô lớn hơn, các dãy nhà cao hơn (từ 4 - 6 tầng). Các mô hình KTT này ra đời trên cơ sở đó có điều chỉnh phù hợp với các điều kiện đặc thù về khí hậu, kinh tế, lối sống, tập quán của Việt Nam.
Thời điểm đó, mô hình KTT được coi là lý tưởng, giải pháp tối ưu cho việc cung cấp chỗ ở cho người dân cũng như đông đảo thành phần cán bộ, công nhân viên chức ở các đô thị miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng. Cả nước hiện có gần 800 chung cư cũ, trong đó Hà Nội có 456 chung cư với diện tích 1.000.000m2; TP Hồ Chí Minh có 100 chung cư với diện tích khoảng 500.000m2; Hải Phòng có 120 chung cư với khoảng 500.000m2; Vinh 21 chung cư với 81.600m2; Hạ Long 44 chung cư với 66.000m2.Tất cả các chung cư này đều xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng.
Xu hướng cải tạo chung cư cũ
Sự ra đời của các khu chung cư lúc bấy giờ được coi là điển hình cho việc phát triển của quy hoạch kiến trúc hiện đại. Nhưng sau một thời gian dài sử dụng, các khu chung cư xuống cấp, cũng là khi chúng bộc lộ những hạn chế về nhiều mặt. Những năm 1980 là thời kỳ khủng họảng của mô hình tiểu khu nhà ở. Có thể thấy những khu chung cư ở các nước khác nhau đều cùng có chung một số vấn đề như sau: Cơ cấu nhà ở, căn hộ không hoàn chỉnh; diện tích chật hẹp; hình thức thiết kế đơn điệu, buồn tẻ; kết cấu không đảm bảo, dập khuôn; môi trường ở xuống cấp; hệ thống các công trình dịch vụ công cộng còn thiếu. ..
Thực trạng này dễ nhận thấy tại các khu chung cư cũ ở Việt Nam hiện nay. Môi trường sống tại các khu chung cư giờ đây phải nói là ngột ngạt. Kết quả khảo sát tại các khu chung cư cũ ở Hà Nội cho thấy: KTT Bách Khoa có hộ 8 người sinh sống trong căn hộ chỉ có 24m2. Hay KTT Thành Công căn hộ 28m2 nhưng có đến 10 người ở, thậm chí có những nơi diện tích ở cho một người chỉ còn 1,5m2. KTT Nguyễn Công Trứ ban đầu được xây dựng đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 4.000 nhân khẩu, nhưng nay dân số ở đấy đã lên tới khoảng 9.300 người. Do mật độ dân cư quá lớn, đã dẫn tới quy hoạch kiến trúc ban đầu ngày càng bị méo mó, các hộ dân tự ý lấn chiếm phần đất không lưu dành cho cây xanh, các khu sinh hoạt công cộng chung…để xây dựng nhà ở kiên cố. Hậu quả là mỗi khi phải giải phóng mặt bằng (GPMB), di dời các hộ dân là thành phố đau đầu với phương án đền bù, GPMB.
Bên cạnh môi trường sống bị ảnh hưởng, sự xuống cấp của các khu chung cư cũ ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng cũng gây không ít cơn đau đầu cho các nhà quản lý vì nó có thể sụt, lún bất cứ lúc nào.Theo Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, hiện Hà Nội có 23 khu tập thể cũ đã xuống cấp, 27.000 hộ dân với trên 130.000 người vẫn đang sống ở những khu nhà tử thần này.
Trước những thực trạng, hạn chế của chung cư cũ, không chỉ ở Việt Nam mà ngay cả trên thế giới, những nước đã áp dụng mô hình này đều đứng trước vấn đề: Cải tạo chung cư cũ. Nhưng câu hỏi đặt ra là: cải tạo như thế nào?
Hiện, các nước trên thế giới cải tạo chung cư cũ theo hai xu hướng. Xu hướng thứ nhất là cải tạo triệt để nghĩa là phá đi làm lại. Tiêu biểu cho xu hướng này có thể kể đến các khu chung cư ở các nước châu Âu, Mỹ, Trung Quốc… Sau khi phá hủy các chung cư cũ, tùy đặc điểm tự nhiên và dân số của từng khu để lựa chọn hình thức và mật độ xây dựng chung cư cao tầng mới, với phương châm xây dựng để tiết kiệm đất đai, khai thác tiềm năng tài nguyên đất đô thị, tận dụng tối đa giá trị thương mại, diện tích đất ở. Xu hướng cải tạo triệt để, mang tính kinh tế cao, tuy nhiên các khu chung cư mới thay thế sau khi đưa vào sử dụng lại cũng không giải quyết được những vấn đề cũ: về mặt thẩm mỹ vẫn đơn điệu và nghèo nàn, dập khuôn do thiết kế và thi công nhanh, hàng loạt. Thiếu các không gian sinh họạt cộng cộng do tận dụng triệt để đất đai. Quan trọng hơn là việc đưa thêm dân vào ở các khu chung cư này đã làm tăng tải cơ sở hạ tầng vốn đã thiếu hụt từ khi quy hoạch chung cư cũ.
Xu hướng thứ hai là phục hồi và nâng cao giá trị, nghĩa là vẫn giữ nguyên thực trạng, chỉ sửa chữa, phục hồi theo mức độ xuống cấp của các khu nhà. Tại các nước thuộc Liên Xô trước đây hiện đang áp dụng phổ biến xu hướng này. Tiêu chí chung là diện tích và tiện nghi tối thiểu sẽ được cải tạo trên nguyên tắc không dịch chuyển, xáo trộn vị trí các căn hộ và cuộc sống của người dân. Cơ cấu quy hoạch vẫn giữ với hạt nhân trung tâm là khu công viên cây xanh, mở rộng đường giao thông, tăng diện tích không gian sinh họạt và giao tiếp cộng đồng, tăng diện tích cây xanh cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường. Đây được coi là xu hướng cải tạo thận trọng và mang tính nhân văn, tuy nhiên thời gian thực hiện thường kéo dài và chi phí bỏ ra cũng không phải là nhỏ so với việc phá đi xây lại. Thêm một vấn đề nữa là việc tăng chất lượng sống trong các khu chung cư được cải tạo theo lối này chỉ có thể đạt được nếu giảm mật độ dân sống. Việc này đòi hỏi khoản chi ngân sách cực lớn để di dân cùng các hậu quả xã hội không phải nước nào cũng thưc hiện được.
Tại Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, nhu cầu cải tạo chung cư cũ đã bắt đầu xuất hiện từ đầu những năm 2000, trước thực trạng xuống cấp nghiêm trọng, khó có thể phục hồi của các khu chung cư cũ. Và đặc biệt là trong khi quỹ đất thành phố đang ngày càng ít đi, thì các khu chung cư cũ nếu trước đây được coi là nằm trên tuyến vành đai 1,2 của Hà Nội thì giờ đã biến thành các khu đất vàng khiến cho không ít nhà đầu tư thèm muốn. Chính vì vậy khi thành phố có chủ trương biến các khu chung cư cũ thành các khu tòa nhà cao tầng hiện đại vừa có giá trị nhà ở, lại có thể khai thác được cả giá trị thương mại đầy màu mỡ đã nhận được sự ủng hộ của cả người dân và cả các doanh nghiệp.
Nhu cầu lớn, nhưng vẫn dậm chân tại chỗ
Sau nhiều năm bàn bạc, với vô số các cuộc hội thảo, rồi họp liên ngành, địa phương…Cuối cùng, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ xuống cấp, ban hành ngày 3/7/2007. Nghị quyết đã chỉ rõ mục tiêu, yêu cầu, các giải pháp cơ chế, chính sách cụ thể, hướng dẫn tổ chức thực hiện ra làm sao… Cùng với đó, sau 17 bản dự thảo, Hà Nội cũng ra được Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND về việc ban hành quy chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đón nhận Nghị quyết của Chính phủ, Quyết định của TP Hà Nội, nhiều nhà đầu tư khi đó đã sung sướng thở phào vì có khung chuẩn để thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ. Bây giờ thì cứ theo Nghị quyết, Nghị định mà làm, tổ chức, thực hiện, giải pháp, cơ chế ra sao… tất cả cứ theo chuẩn mà thực hiện.
Nhưng hỡi ôi! Nghị quyết đó, Nghị định đó mới là hành lang pháp lý đại thể, còn từ văn bản cho đến thực tiễn công việc lại phải đi theo một con đường khốn khổ mang tên: thủ tục hành chính. Biết là nhà đầu tư đã thực hiện theo đúng Nghị quyết, Nghị định ban hành không sót một hướng dẫn, yêu cầu nào, nhưng quy trình từ Sở nọ sang Sở kia rồi lên thành phố… vẫn là yêu cầu bắt buộc, nhanh hay chậm thì Nghị quyết hay Nghị định lại không chỉ rõ. Qua một số dự án nhận thấy trung bình mỗi dự án công tác chuẩn bị đầu tư tính từ khi UBND thành phố cho chủ trương đến khi có giấy phép xây dựng là 3 năm. Thế mới có chuyện, việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay sau 4 năm có Nghị quyết của Chính phủ, 3 năm có Nghị định của UBND thành phố thể hiện quyết tâm của chính quyền đối với việc cải tạo chung cư cũ giờ vẫn gần như dậm chân tại chỗ. Mục 3 của Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP của Chính phủ nêu rõ: “Đối với các chung cư bị hư hỏng nặng hoặc xuống cấp nghiêm trọng, cần có biện pháp di dời ngay các hộ dân hiện đang sinh sống để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhằm đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản của nhân dân”.
Nhưng thực tế thì chung cư cũ giờ còn hư hỏng nặng, xuống cấp nghiêm trọng hơn cả thời điểm ra Nghị quyết cách đây 4 năm, thậm chí đã được đưa vào diện mức độ cảnh báo cực kỳ nguy hiểm (cấp độ D) thế mà người dân vẫn cứ sống, thậm chí vui vẻ sống, vui vẻ đua nhau cơi nới hết chuồng cọp đến chuồng... voi, bởi dự án mới chỉ nằm trên giấy không biết bao giờ hoặc không bao giờ triển khai. Tại Hà Nội, tính đến cuối tháng 8 vừa qua mới chỉ có chưa tới 10 dự án chung cư cũ trong tổng số 456 chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại được khởi công. Còn lại, các dự án hiện vẫn còn đang khảo sát, điều tra xã hội học, lập quy hoạch, thậm chí có doanh nghiệp dự án được giao đất rồi nhưng vẫn để đấy, chưa triển khai. Nghị quyết 34/2007/NQ yêu cầu năm 2015 phải hoàn thành cơ bản việc cải tạo chung cư cũ. Mơ cũng không dám tin...
Soi vào từng dự án với những khó khăn cụ thể, chúng ta có thể tìm thấy nguyên nhân của sự dậm chân tại chỗ và có thể phác thảo một giải pháp?
KTT Nguyễn Công Trứ, một trong những khu chung cư được xây dựng đầu tiên ở Việt Nam, đến thời điểm hiện nay đã trở nên chật chội, môi trường sống xuống cấp nghiêm trọng. Cả khu chung cư theo thiết kế phục vụ cho 4.000 người ở biến thành một khu chợ khổng lồ, mật độ dân số sinh sống, qua lại đông không kém khu phố cổ. Hiện có 9.300 nhân khẩu đăng ký thường trú tại khu tập thể này, KT1, KT2, KT3 không cần tính. Khu chung cư này đã có phương án cải tạo, phá dỡ, xây mới các cao ốc từ năm 2002 đến nay vẫn hoàn toàn bất động. Dự án cải tạo xây mới chung cư A1 - A2 Nguyễn Công Trứ giao cho Công ty Đầu tư và Phát triển nhà số 7. Hiện nay vẫn còn 40 hộ/199 hộ không đồng thuận, không di dời trả mặt bằng cho nhà đầu tư. Thêm nữa, trước đây chủ trương quy hoạch cho phép các toà nhà mới có độ cao 15 - 17 tầng, vừa đủ cho diện tích tái định cư tại chỗ cho các hộ dân, vừa có diện tích sàn cho các doanh nghiệp bán thu hồi vốn đầu tư cộng với chút lãi. Nhưng nay theo yêu cầu mới của quy hoạch, các toà nhà chỉ được xây 9 tầng trở xuống. Các doanh nghiệp sợ còn không đủ diện tích thoả mãn nhu cầu tái định cư của các hộ dân và họ cũng chẳng được gì. Vậy là quay mặt đi. Khu chung cư - chợ này lại vẫn hỗn độn và... chờ sập như cũ.
Khu chung cư Văn Chương được giao cho Công ty Thiết kế và Đầu tư xây dựng Việt Nam cải tạo cũng từ năm 2002 nhưng đến nay vẫn bất động. Hai lý do căn bản được đưa ra là: không thoả thuận được với dân và không có lời giải cho bài toán kinh doanh.
Một số chung cư đã được cải tạo và dân đã vào ở như A6 Giảng Võ, hai nhà khu B Kim Liên... trở thành khuôn mẫu “đen” của việc cải tạo chung cư bởi chất lượng kém, thiếu tiện nghi. Rất nhiều ý kiến hộ dân tại các dự án cải tạo chung cư cũ này phản đối xây dựng lại bởi chất lượng kém của các toà nhà này. Chủ đầu tư đã kiếm lợi nhuận, nhưng hậu quả thì... sự nghiệp cải tạo chung cư phải gánh. Cho đến tháng 8 vừa qua ngoài một số chung cư đã cải tạo xong, mang tiếng đã có 10 toà nhà chung cư cũ được khởi công xây dựng, nhưng thực sự đi vào xây dựng mới chỉ có một toà nhà đó là nhà C7 Giảng Võ. Hai chung cư nguy hiểm cấp độ D là B6 Giảng Võ và C1 Thành Công hiện đang nín thở chờ... không biết sống hay chết mặc dù đã được cho phép làm phần cọc.
Dự án B6 Giảng Võ do Công ty TNHH MTV 36 Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư sau khi được UBND TP Hà Nội cho phép thực hiện chế độ hỗ trợ di dời, tạm cư và tái định cư, đã được UBND TP Hà Nội chấp thuận phương án kiến trúc, thuê một công ty thiết kế nổi tiếng châu Âu hết gần 4 triệu Euro, đầu tư thiết kế thi công, phê duyệt thiết kế cơ sở, phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng, phương án tạm cư, cấp giấy phép đầu tư, giao đất... tổng cộng hết 30 tháng lo thủ tục giờ lại... tắc. Nếu lộn lại thêm 3 năm, phía trước chắc không phải là thiên đường. Người ta quay lưng lại là phải, người ta kinh Sở là phải khi nghe thấy Sở lạnh lùng trả lời: không cần biết các khó khăn của doanh nghiệp. Nguyên tắc là nguyên tắc. Quy trình là quy trình. Một giám đốc doanh nghiệp khi tâm sự với chúng tôi về cải tạo chung cư cũ đã phải thốt lên:” Thôi thôi... đừng bao giờ nói với tôi về các nhà tập thể ấy nữa. Tôi tởn đến già rồi”. Phóng viên cười: “Tởn gì anh?” Giám đốc không cười: “Tôi tởn các Sở, ban ngành rồi. Họ thì quan tâm gì đến xã hội, đến doanh nghiệp. Họ quan tâm đến quy trình thôi “.Và chúng tôi kết luận họ chỉ quan tâm đến họ.
Chung cư D2 Giảng Võ Hà Nội đã được giao đất, đã phê duyệt thiết kế, xong cũng tắc. Vì vẫn còn mấy hộ dân không di dời, khiếu kiện và quan trọng hơn doanh nghiệp cũng mắc lỗi... quy trình, còn các hộ dân khiếu kiện thì nhận được sự ủng hộ của nhiều cấp và báo chí. Giám đốc Công ty Gia Bảo, chủ đầu tư vẫn chắc như đinh đóng cột: ”Sẽ xong, chỉ là bao giờ mà thôi”. Bao giờ cho đến bao giờ...
Khu chung cư Hào Nam được giao cho Liên doanh Công ty đầu tư Phát triển Nhà và Công ty Cang Long nghiên cứu đầu tư từ năm 2006 đến nay. Việc dừng lại bởi nếu quy hoạch chỉ cho phép xây 9 tầng thì doanh nghiệp khóc mà bỏ đi.
Khu tập thể 16 Trần Hưng Đạo được UBND quận Hoàn Kiếm giao cho Công ty 36 nghiên cứu đầu tư. Gần 100 hộ dân ủng hộ phương án của chủ đầu tư và đồng ý giao mặt bằng cho Công ty 36 xây dựng. UBND TP Hà Nội cũng ủng hộ. Nhưng 2 năm nay vẫn tắc. Vì trước đây UBND quận Hoàn Kiếm đã giao cho Công ty An Dương nghiên cứu đầu tư dự án này. Công ty An Dưong đã bỏ, không làm dự án này, nhưng khi UBND quận Hoàn Kiếm mời Công ty An Dương lên gặp và đề nghị Công ty An Dương chính thức có văn bản trả lại dự án thì Công ty An Dương không trả lời, không gặp. 132 hộ dân và cả Công ty 36 khóc luôn! UBND quận Hoàn Kiếm cũng thua luôn!
Qua hàng loạt dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai ở Hà Nội mà chúng tôi vừa nêu, có thể thấy rõ nguyên nhân tại sao việc cải tạo chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ.
Nguyên nhân kẹt và giải pháp thông
Có thể nói với tình hình kinh tế xã hội Việt Nam hiện nay để có thể thực hiện cải tạo chung cư cũ cách tốt nhất vẫn là xã hội hoá, tạo ra một thị trường cải tạo chung cư. Nghị quyết 34/CP, Quyết định 48/UBND được nhân dân và các doanh nghiệp hưởng ứng, chứng tỏ nó đáp ứng được với nhu cầu đời sống.
Vậy tại sao việc cải tạo chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ. Qua việc điểm lại các dự án đang gặp trắc trở chúng ta có thể thấy mấy nguyên nhân sau:
Thứ nhất, nguyên nhân chủ quan, chúng ta tạo ra thị trường cải tạo chung cư cũ, nhưng không tôn trọng và không giúp nó tồn tại. Cơ chế xin cho và quan niệm phân phối lại lợi nhuận của chủ đầu tư, làm khó chủ đầu tư là tình trạng phổ biến trong công tác chuẩn bị đầu tư. Thủ tục hành chính quá phức tạp, nhiều khâu, đoạn mà không thể cùng làm một lúc. Cơ chế ai cũng có quyền, có thể làm khó, chính sách không ổn định là thường trực. Các nhà đầu tư đã thoả thuận xong quy hoạch, GPMB xong nhưng chỉ cần một lệnh nào đó là tất cả hoá bằng không. Như vậy không được. Nuôi một con vật xong giết chết ăn thịt thì tốt, nhưng mở ra một thị trường xua hàng ngàn tỷ vào đó rồi giết chết thì không nên.
Cần tránh tình trạng đã xảy ra như thời điểm cuối năm 2008, cả năm 2009. Các doanh nghiệp lập tức bị dừng dự án, thiệt hại hàng trăm tỷ đồng nhưng vẫn phải ngậm bồ hòn làm ngọt. Cái gì đã thoả thuận rồi, phê duyệt rồi, trừ khi gây hậu quả nghiêm trọng, nếu không thì không nên thay đổi.
Tóm lại cần một hành lang pháp lý ổn định, tăng cường cải cách hành chính, quan tâm tới thị trường, tới doanh nghiệp. Trước mắt cần nhanh chóng công bố quy hoạch ổn định nhiều năm cho từng khu vực cụ thể, tránh tình trạng xin - cho trong quy hoạch kiến trúc. Phải coi doanh nghiệp là một thành phần quan trọng trong công tác cải tạo chung cư cũ.
Thứ hai, cũng vẫn là nguyên nhân chủ quan, là sự thiếu tôn trọng người dân. Người ta có chủ quyền nhà, chủ quyền đất tức là tài sản người ta. Đụng vào, thay đổi nó phải nhận được sự đồng thuận. Sống trong chung cư, không thể không cùng lợi ích với các hộ trong toà nhà. Vì vậy, quyền có, nghĩa vụ cũng phải có. Chính sách yêu cầu chỉ cần 70% hộ dân ủng hộ là có thể triển khai cải tạo chung cư là tuyệt đối đúng. Nhưng nếu không đủ 70% ủng hộ tức là món hàng đưa ra thiếu thuyết phục, doanh nghiệp phải xem lại. Việc đi tìm sự đồng thuận với dân trong thời gian qua có nhiều khó khăn chính là do doanh nghiệp chưa đưa ra một phương án thích hợp, nặng nề việc sử dụng chính quyền để gây áp lực hành chính. Cần phải coi các hộ dân sống trong khu chung cư là thành phần quan trọng thứ hai trong công tác cải tạo chung cư cũ.
Như vậy vấn đề của công tác cải tạo chung cư cũ chính là vấn đề nhận thức. Hãy mở ra thị trường cải tạo chung cư cũ, vạch cho nó một hành lang pháp lý để cho doanh nghiệp có thể thương thảo với các hộ dân cùng đầu tư xây ngôi nhà mới của mình phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt ổn định. Còn vai trò của Nhà nước? Hãy thu thuế của thị trường này để phát triển hạ tầng khu vực, bù đắp hỗ trợ hành chính trong quá trình chuẩn bị và giám sát đầu tư.
Nếu làm được điều đó, mới hy vọng có được những ngôi nhà mới đẹp đẽ, hiện đại thay thế cho những ô chuột, chuồng cọp, chuồng voi hiện nay.
