“Đầu” lạnh “chân” nóng

(ANTĐ) - Năm 2009 có thể coi là một năm thị trường bất động sản khá “đỏng đảnh”. Thị trường diễn biến phức tạp và trái chiều xoay quanh vấn đề: Chính sách, giải pháp của Nhà nước về vốn như thế nào thì thị trường như thế ấy. Nghĩa là có vốn thì thị trường sẽ “sống”, hết vốn thì thị trường “xỉu”, vốn tăng thị trường ấm nóng, vốn giảm thị trường nguội lạnh. Thị trường bất động sản năm 2010 vẫn phụ thuộc vào chính sách tài khóa và tín dụng của Nhà nước. Trong khi chính sách tín dụng năm này thiên về hướng ổn định, có thể hy vọng thị trường sẽ không suy giảm mà có bước nhảy vọt.

Trong năm 2009 khi thị trường bất động sản giảm 30-50%, Chính phủ đưa ra gói kích cầu thứ nhất đã vực dậy được thị trường này, đồng thời thúc đẩy đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Các nhà đầu tư đã được một lượng vốn khá lớn từ kích cầu, thị trường ấm lại, thậm chí sốt nóng. Thực tế thuế thu nhập cá nhân không mấy ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như nhiều người tưởng. Nó chỉ tạo ra tâm lý lo ngại.

Thử hỏi chúng ta đã thu được bao nhiêu tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dưới hình thức hợp đồng góp vốn? Những ai đã nộp, chưa nộp thuế? Những chuyển nhượng đó nếu người ta không công khai, làm sao thu thuế được? Chính năm 2009 cho bài học kinh nghiệm là năm 2010 thị trường cũng sẽ không suy giảm. Gói kích cầu đã làm thị trường ấm lên và gói kích cầu thứ 2 vẫn duy trì sẽ tác động cho thị trường ấm lên. Hơn nữa, kinh tế thế giới đang dần phục hồi nhưng chưa thể nói là khỏe mạnh, cho nên nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản cũng chưa thể tăng. Chính sách tín dụng năm nay vẫn nghiêng về ổn định khu vực sản xuất kinh doanh, do đó sức mua sẽ hạn chế.

Trong bối cảnh đó, theo dự báo của giới chuyên gia, thị trường sẽ bình ổn, không giảm, không tăng. Tuy vậy, với cái nền có được, thị trường năm nay sẽ ổn định và khởi sắc hơn, nhất là phân khúc chung cư và văn phòng.

Ở phía Bắc, năm ngoái đã xác lập mặt bằng mới đối với phân khúc chung cư, giá cả đã cao hơn dù không phải là giá trị thực. Và mặt bằng này sẽ không hạ xuống. Năm 2010 này cũng sẽ chứng kiến sự dịch chuyển khi người dân bớt đổ xô vào khu vực  trung tâm. Một số khu chung cư có vị trí hợp lý, địa bàn thuận tiện, gắn với hạ tầng xã hội, đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân sẽ được tiêu thụ mạnh hơn. Để thị trường này vận hành lành mạnh và ổn định, các nhà quản lý, điều hành cần lưu tâm những yếu tố nào? Hiện tại vẫn tồn tại sự lúng túng với phương án bán nhà trên giấy.

Chưa tìm ra cách gì để khắc phục rủi ro có thể xảy ra. Những quy định như làm xong móng mới được bán, quy định hợp đồng… đều là những biện pháp tình thế. Những tranh chấp ngày càng tăng giữa chủ đầu tư và khách hàng, trong đó bản hợp đồng đã không có tác dụng phân định minh bạch, cho thấy thị trường bất động vẫn hàm chứa nhiều yếu tố rủi ro.

Song, đây vẫn là hình thức có lợi cho nhà đầu tư và người tiêu dùng. Khi đã có lợi cho cả hai bên, tức là nó được cuộc sống chấp nhận. Chung quy lại, thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự thể hiện tính công khai, minh bạch trong các giao dịch, đặc biệt với giao dịch nhà dự án, điều này thể hiện sự bất ổn.

Muốn thị trường thật sự bình ổn, không có đầu cơ lũng đoạn, đầu năm thì lạnh, cuối năm lại nóng, rất cần phải xây dựng chính sách đúng đắn để thị trường vận hành lành mạnh, kỳ vọng này đến nay vẫn chưa làm được một cách bài bản và hiệu quả. Năm 2010 liệu có thể “chữa trị” được triệu chứng của thị trường: “sốt” chu kỳ từ lạnh đến nóng và giá cao?

Đan Thanh